2023나12234 손해배상(기) 민사 울산지방법원 2024.04.18

【원고, 항소인】

원고

【피고, 피항소인】

피고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 광무 담당변호사 이명규 외 1인)

【제1심판결】

울산지방법원 2023. 4. 18. 선고 2021가단118892 판결

【변론종결】

2024. 3. 14.

【주 문】

1. 이 법원에서 추가한 선택적 청구를 포함하여 제1심판결을 다음과 같이 변경한다.가. 피고들은 공동하여 원고에게 65,783,374원 및 이에 대하여 피고 1은 2021. 10. 16.부터, 피고 한국공인중개사협회는 2021. 10. 13.부터 각 2024. 4. 18.까지는 연 5%, 각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.나. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.
2. 소송총비용 중 원고와 피고들 사이에 생긴 부분의 50%는 피고들이, 나머지는 원고가 각 부담한다.
3. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다.

【청구취지 및 항소취지】

제1심판결을 취소한다. 원고에게, 피고 1은 131,566,748원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을, 피고 한국공인중개사협회(이하 ‘피고 2 협회’라 한다)는 피고 1과 공동하여 위 돈 중 100,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일로부터 60일이 지난 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 피고 1을 상대로 제1심에서 일반 불법행위에 의한 손해배상청구 등을 주장하다가, 이 법원에서 공인중개사법 제30조에 의한 손해배상청구와 채무불이행에 의한 손해배상청구를 선택적으로 추가하였다. 원고는 이 법원에서 피고 1에 대한 청구취지 중 지연손해금을 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 구하는 것으로 감축하였고, 그에 따라 그 범위 내에서 항소취지도 감축되었다).

【이 유】

1. 기초사실
이 부분에 관하여 이 법원이 적을 이유는 제1심판결 중 해당 부분 이유와 같으므로 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다.
2. 원고 주장의 요지
가. 피고 1에 대하여
피고 1은 이 사건 매매계약을 중개함에 있어 매수인이 매매목적물을 현장에서 확인하지도 않고 매매계약을 체결하였고, 매수인이 목포에서 온 외지인이었으며, 계약일과 잔금일 사이 간격이 이틀에 불과하여 정상적인 거래가 아님을 의심할만한 사정이 충분하였으므로 매매계약이 제대로 이행되는지를 더욱 주의깊게 살펴야 할 주의의무가 있었고, 이 사건 임차인이 법인으로서 주택임대차보호법상 대항력이 있는 임차인이 아니고 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니므로 이 사건 임차인을 참여시켜 면책적 채무인수 계약을 체결하도록 하였어야 함에도 이를 간과하여 원고로 하여금 임대차보증금 반환의무를 여전히 부담하게 함으로써 손해를 입게 하였다.
따라서 피고 1은 부동산 중개업무를 행함에 있어 위와 같은 과실로 원고에게 손해를 입게 하였으므로 공인중개사법 제30조 제1항에 의하여 원고에게 손해를 배상할 책임이 있다.
선택적으로, 피고 1은 위와 같은 과실로 원고에게 손해를 입게 하였으므로 민법 제750조, 제760조 제3항에 의하여 또는 채무불이행에 의하여 원고에게 손해를 배상할 책임이 있다.
나. 피고 2 협회에 대하여
피고 2 협회는 공인중개사법 제24조 제1항 제2호, 제42조, 한국공인중개사협회 공제약관 제8조에 따른 공제사업자로서 피고 1과 공동하여 원고에게 손해를 배상할 책임이 있다.
3. 판단
가. 피고 1에 대한 청구에 관하여
1) 손해배상책임의 발생
가) 관련 규정
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다. 공인중개사법 제29조 제1항에서는 공인중개사가 전문직업인으로서 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행할 의무를 규정하면서, 제30조 제1항에서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 규정하고 있다.
나) 판단
앞서 든 증거, 이 법원의 서울보증보험 주식회사에 대한 사실조회결과에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 피고 1은 이 사건 임차인인 △△△공단(이하 ‘이 사건 임차인’이라 한다)의 동의가 없을 경우 소외 1이 원고의 이 사건 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수할 수 없다는 것을 예상할 수 있었음에도, 이와 같은 채무인수 불가능 상황과 그 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 이 사건 매매계약을 중개함으로써 공인중개사법에서 정한 공인중개사로서의 주의의무를 위반한 것으로 봄이 상당하다.
(1) 원고의 임대차보증금 반환채무는 매매대금의 약 70%를 차지하는 거액이고, 원고로서는 소외 1이 원고의 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하지 않은 채 이 사건 부동산의 소유권을 이전해 가 이를 처분하거나 담보로 활용할 경우 막대한 손해를 입을 위험성이 있다. 따라서 소외 1이 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하여 원고가 이 사건 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하는지 여부는 이 사건 매매계약의 중요한 내용으로 보인다. 이 사건 매매계약을 중개한 피고 1은 이 사건 임대차계약서를 매매계약서에 첨부하는 과정에서 원고가 이 사건 매매계약을 통해 이 사건 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하고자 한다는 것을 충분히 알 수 있었다고 볼 수 있다. 만일 피고 1이 원고에게 이러한 내용을 설명하였다면, 원고는 소외 1이 임대차보증금 반환채무를 ‘면책적’으로 인수하기 전까지는 위 부동산의 소유권을 이전해주지 않았거나 매매계약을 체결하지 않았을 가능성이 높다.
(2) 특히 이 사건 매매계약은 2020. 5. 16. 체결되었으면서도 잔금 지급일을 2020. 5. 18.로 정하고 있고 소외 1에 대한 소유권이전등기 또한 2020. 5. 18.에 마쳐졌다. 피고 1이 원고에게 이 사건 매매계약만으로 이 사건 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 당연히 면하는 것은 아니라는 점을 설명하였다면, 원고가 별다른 조치 없이 매매계약 체결 불과 2일 뒤에 소외 1에게 소유권이전등기를 마쳐주었을 것으로 보기 어렵다.
(3) 결국 피고 1은 공인중개사법 제29조 제1항에 따라 원고에게 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 필요한 요건과 이를 갖추지 못할 시의 위험성에 관해 성실하고 정확하게 설명해야 할 의무가 있었다고 판단되는바, 이 사건 매매계약서의 ‘특약사항’란에는 ‘4. 전세 2억(2021. 10. 10. 만기) 매수인 인수조건으로 계약’이라는 기재가 있을 뿐이고, 이 사건 임차인의 동의가 없는 임대차보증금 반환채무의 인수는 이행인수로서의 효력밖에 없다는 취지의 설명을 성실하고 정확하게 하였다고 볼 만한 자료가 없다.
(4) 이에 대하여 피고 1은, 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 아래와 같은 채무인수 약정에 관한 사항을 인지하고 있었음을 주장한다. 그러나 서울보증보험 주식회사의 전세금보장신용보험(법인용)에 가입할 시 임대인에게 지급하는 확인서에 ‘3. 임차목적물 양도(매매 또는 증여 등)시 유의사항’란에 ‘임차인이 법인인 경우, 임차목적물 양도 시 임대인께서 유의하셔야 할 사항입니다. 1. 임대인(양도인)은 임차목적물을 양도하실 때 임대차계약상 임대인의 지위를 양수인에게 이전하시려는 경우, 양수인과 ‘임대차계약 승계약정’을 체결하셔야 합니다. 다만, 해당 승계 약정은 임차인의 승낙에 의하여 그 효력이 발생합니다[민법 제454조(채무자와의 계약에 의한 채무인수)]’라고 기재되어 있기는 하나, 이 사건 매매계약 체결 당시에는 임대인의 확인 없이 전세금보장신용보험 가입이 가능하였고 위 확인서 또한 이 사건 매매계약 체결 당시에는 존재하지 않았던 이상, 단지 원고와 이 사건 임차인 사이에 작성된 전세계약서(갑 제3호증) ‘특약사항’란에 ‘1. 임차인의 보증보험설정에 임대인(원고)은 협조하기로 한다’라고 기재되어 있는 점만으로는 원고가 이 사건 매매계약 당시 위와 같은 고지를 받은 바 없이 그 내용을 알고 있었다고 볼 수 없고 달리 이를 인정할 증거도 없다. 피고 1의 위와 같은 주장은 이유 없다.
다) 소결론
피고 1은 위와 같이 선량한 관리자의 주의의무를 위반하여 원고에게 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 상당액의 재산상의 손해를 입게 하였으므로 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다(민법과 특별법 관계에 있는 공인중개사법 제30조 제1항에 의한 손해배상책임에 관한 원고의 주장을 받아들이는 이상, 원고의 나머지 선택적 청구인 민법 제750조, 제760조 제3항에 의한 손해배상청구나 채무불이행에 의한 손해배상청구에 관하여는 별도로 판단하지 아니한다).
2) 손해배상책임의 범위
가) 관련 법리
불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 그 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산상태와 그 위법행위가 가해진 현재의 재산상태의 차이를 말하는 것이며, 그 손해액은 원칙적으로 불법행위시를 기준으로 산정하여야 한다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다91828 판결 참조).
나) 판단
원고가 피고 1의 주의의무 위반으로 인하여 이 사건 임차인의 동의를 구하는 것에 관한 고려 없이 이 사건 매매계약을 체결함으로써 입게 된 손해는 이 사건 임차인에 대한 임대차보증금반환채무 200,000,000원에서 이 사건 부동산에 설정된 소외 2의 근저당권에 기한 경매절차에서 배당받은 금액을 제외한 나머지 상당액이라고 할 수 있다.
갑 제4호증의 2, 갑 제6 내지 8, 14 내지 16호증, 을가 제9, 10, 17 내지 21호증의 각 기재에 의하면, 소외 1이 이 사건 임차인에 대한 임대차보증금 200,000,000원을 반환하지 아니하자 서울보증보험 주식회사는 원고를 대신하여 임대차보증금 200,000,000원을 이 사건 임차인에게 지급하고 원고를 상대로 서울중앙지방법원 2021가단5026744호로 구상금 청구의 소를 제기하여 2021. 7. 14. 승소하였으며 위 판결은 2021. 8. 4. 확정된 사실, 원고가 2021. 8. 17. 서울보증보험 주식회사에 이 사건 임차인에 대한 임대차보증금 200,000,000원을 포함하여 합계 217,177,715원을 변제한 사실, 한편 이 사건 부동산에 관하여 2020. 9. 16. 근저당권자 소외 2의 신청으로 울산지방법원 2020타경110382호로 임의경매절차 개시결정이 내려졌고, 이 사건 부동산은 위 경매절차에서 2021. 7. 9. 매각된 사실, 원고는 2020. 9. 28. 소외 1을 채무자로 하여 울산지방법원 2020카단16968호로 청구금액 50,000,000원인 부동산가압류 신청을 하였고, 같은 법원 2021카단14238호로 경매잉여금에 대하여 채권가압류 신청을 한 사실, 원고는 위 임의경매절차에서 50,000,000원을 배당받고, 추가로 광주지방법원 목포지원 2022타배12호로 집행된 배당절차에서 18,433,252원을 배당받은 사실이 각 인정되는바, 위 인정 사실에 의하면 원고가 입은 재산상 손해는 131,566,748원[=임대차보증금 200,000,000원 － 배당금액 68,433,252원(=50,000,000원 + 18,433,252원)]이다.
3) 책임의 제한
가) 관련 법리
부동산 거래당사자가 중개업자에게 부동산거래의 중개를 위임한 경우, 중개업자는 위임 취지에 따라 중개대상물의 권리관계를 조사·확인할 의무가 있고 그 주의의무를 위반할 경우 그로 인한 손해를 배상할 책임을 부담하게 되지만, 그로써 중개를 위임한 거래당사자 본인이 본래 부담하는 거래관계에 대한 조사·확인 책임이 중개업자에게 전적으로 귀속되고 거래당사자는 그 책임에서 벗어난다고 볼 것은 아니다. 따라서 중개업자가 부동산거래를 중개하면서 진정한 권리자인지 여부 등을 조사·확인할 의무를 다하지 못함으로써 중개의뢰인에게 발생한 손해에 대한 배상의 범위를 정하는 경우, 중개의뢰인에게 거래관계를 조사·확인할 책임을 게을리한 부주의가 인정되고 그것이 손해 발생 및 확대의 원인이 되었다면, 피해자인 중개의뢰인에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있다고 보아야 하고, 이것이 손해의 공평부담이라는 손해배상제도의 기본원리에 비추어 볼 때에도 타당하다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 참조).
나) 판단
원고도 이 사건 임대차계약과 이 사건 매매계약의 거래당사자로서 이 사건 매매계약을 통해 소외 1이 임대인 지위를 당연승계하고 원고가 임대차보증금 반환채무를 면할 수 있는 것인지를 신중하게 검토하는 등 권리 관계를 직접 확인하고 발생 가능한 위험성 등에 관한 조사와 판단을 직접 할 책임이 있다고 할 것임에도 만연히 이 사건 매매계약에 이른 것으로 보인다. 이와 같은 원고의 부주의는 손해의 발생과 확대의 원인이 되었다고 보아야 하므로 피고 1의 손해배상책임을 손해액의 50%인 65,783,374원(= 131,566,748원 × 0.5)으로 제한함이 상당하다.
나. 피고 2 협회에 대한 청구에 관하여
피고 2 협회는 이 사건 공제계약에 따라 공제계약가입자인 피고 1의 부동산 중개행위상의 과실로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 따라서 피고 2 협회는 피고 1과 공동하여 원고에게 65,783,374원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
다. 소결론
피고들은 공동하여 원고에게 65,783,374원 및 이에 대하여 피고 1은 이 사건 소장 부본 송달 다음 날인 2021. 10. 16.부터, 피고 2 협회는 이 사건 소장 부본 송달일로부터 60일이 지난 날의 다음 날인 2021. 10. 13.부터 각 피고들이 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 법원 판결 선고일인 2024. 4. 18.까지는 민법에서 정한 연 5%, 각 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
4. 결론
원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 항소를 일부 받아들이고 이 법원에서 추가한 선택적 청구를 포함하여 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.

판사 박성규(재판장) 설정은 유진현