2021가합64817 소유권이전등기말소등기청구의소 민사 인천지방법원 2022.08.26

【원 고】

인천도시공사 (소송대리인 법무법인(유한) 동인 담당변호사 김정태 외 2인)

【피 고】

주식회사 ○○○ 외 1인 (소송대리인 법무법인(유한) 태평양 외 1인)

【변론종결】

2022. 7. 8.

【주 문】

1. 원고에게, 별지 1 목록 기재 각 부동산에 대하여,
가. 피고 주식회사 ○○○는 인천지방법원 2017. 12. 1. 접수 제451548호로 마친 각 소유권이전등기의, 2019. 6. 7. 접수 제204987호로 마친 각 소유권이전등기의, 2020. 2. 26. 접수 제91860호로 마친 각 소유권이전등기의,
나. 피고 ◇◇자산신탁 주식회사는 인천지방법원 2017. 12. 1. 접수 제451549호로 마친 각 소유권이전등기의, 2019. 6. 7. 접수 제204988호로 마친 각 소유권이전등기의, 2020. 2. 26. 접수 제91861호로 마친 각 소유권이전등기의 각 말소등기절차를 각 이행하라.
2. 소송비용은 피고들이 부담한다.

【청구취지】

주문과 같다.

【이 유】

1. 인정사실
가. 원고(변경 전 명칭: 인천광역시도시개발공사, 이하 변경 전후와 관계없이 ‘원고’라 한다)는 인천광역시가 주택사업 등을 효율적으로 수행하기 위하여 지방공기업법에 따라 설립한 지방공사이다.
나. 원고는 2007. 6. 26. 인천광역시 경제자유구역청장으로부터, 경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법(이하 ‘경제자유구역법’이라 한다)에 따른 경제자유구역인 인천 연수구 (이하 생략)(△△△산업단지□□블럭) 지상에 공공임대주택 건설을 위한 주택건설사업계획을 승인받았다.
다. 원고는 2009. 9. 1. 위 부지에 신축될 공공임대주택 515세대 중 120세대에 관하여 외국인 전용 임대주택으로 입주자 모집공고를 하고 그 무렵부터 외국인들과 임대차계약을 체결하였다. 위 모집공고에 의하면 임대기간은 10년이고 임대기간 종료 후 분양전환되며, 임대차계약기간은 2년이고, 계속 거주를 희망하는 경우 임대주택법 등 관계법령에서 정한 입주자격요건을 충족하는 자에 한하여 2년 단위로 임대차계약을 갱신한다. 이에 따라 원고는 외국인 전용 임대주택으로 별지 1 목록 기재 각 부동산 120세대(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 신축하여 2010. 4. 22. 소유권보존등기를 마쳤다.
라. 원고는 2017. 6. 2. 이 사건 주택의 매각에 관한 입찰공고를 하였고, 피고 주식회사 ○○○(이하 ‘피고 1 회사’라 한다)를 낙찰자로 선정하였으며, 2017. 6. 30. 피고 1 회사와 위 주택에 관하여 권리의무를 포괄승계하는 조건으로 매매계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다).
마. 이 사건 주택에 관하여 피고 1 회사는 2017. 11. 30. 피고 ◇◇자산신탁 주식회사(변경 전 상호: ☆☆자산신탁 주식회사, 이하 변경 전후와 관계없이 ‘피고 2 회사’라 한다)와 담보신탁계약을 체결하고, 인천지방법원 2017. 12. 1. 접수 제451548호로 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기, 피고 2 회사는 인천지방법원 같은 날 접수 제451549호로 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 각 마쳤다.
바. 이 사건 주택에 관하여 피고 1 회사는 인천지방법원 2019. 6. 7. 접수 제204987호로 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를, 피고 2 회사는 인천지방법원 같은 날 접수 제204988호로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마쳤으며, 피고 1 회사는 2020. 2. 26. 접수 제91860호로 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기를, 피고 2 회사는 인천지방법원 같은 날 접수 제91861호로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 각 마쳤다(이하 마. 및 바.항에서 이 사건 주택에 관하여 피고 1 회사가 마친 각 소유권이전등기를 통틀어 ‘제1 소유권이전등기’라 하고, 피고 2 회사가 마친 각 소유권이전등기를 통틀어 ‘제2 소유권이전등기’라 한다).
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제10호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 주장
가. 원고
이 사건 주택은 공공주택 특별법 제50조의2 및 구 경제자유구역법(2016. 1. 27. 법률 제13837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제24조의2 제2항의 매각금지규정을 위반하여 임대의무기간 10년이 경과하기 전에 매각되었고, 매각이 예외적으로 허용되는 경우에 해당하지도 않으므로, 이 사건 매매계약은 사법상 무효이다. 또한, 피고 1 회사는 이 사건 주택 매각에 관한 입찰참가자격을 구비하지도 못하였다. 따라서 이 사건 매매계약을 토대로 피고들이 이 사건 주택에 관하여 순차적으로 마친 각 소유권이전등기는 원인무효인 등기로서 말소되어야 한다.
나. 피고들
1) 이 사건 주택은 공공임대주택에 해당하지 않고, 구 경제자유구역법 제24조의2 제2항은 외국인 전용 임대주택에 관한 특례로서 공공주택 특별법 제50조의2 제1항의 특칙이므로, 구 공공주택 특별법 위반은 문제되지 않는다. 설령 공공주택 특별법 제50조의2 제1항이 적용된다고 하더라도 이 사건 주택의 임대의무기간은 5년이므로, 임대개시 후 5년 이후에 체결된 이 사건 매매계약은 공공주택 특별법 위반이라고 볼 수 없다.
2) 이 사건 매매계약과 같이 종전의 임대사업자가 임대의무기간 중에 외국인 전용 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하더라도 매수인이 임대사업자로서 종전 임대사업자의 권리의무를 포괄승계하여 남은 임대의무기간 동안 해당 임대주택을 계속하여 임대 목적으로 제공하는 경우에는 위 구 경제자유구역법 제24조의2 제2항을 위반하는 것이 아니다.
3) 설령 이 사건 매매계약이 구 경제자유구역법 제24조의2 제2항을 위반한 것이라고 가정하더라도, 위 매각제한규정은 효력규정이 아니라 단속규정에 불과하므로 그 사법상 효력을 무효로 볼 수 없다.
4) 이 사건 매매계약의 이행이 완료된 이상 입찰절차의 하자를 이유로 이 사건 매매계약의 효력을 다툴 수 없고, 입찰절차의 하자로 인하여 이 사건 매매계약이 무효가 되는 것도 아니다.
5) 이 사건 주택이 오로지 원고의 필요에 의하여 매각된 점, 이 사건 매매계약이 법령을 위반하였다면 그 책임은 법령에 대한 검토를 게을리 한 원고에게 있는 점, 이 사건 매매계약이 무효가 될 경우 피고 1 회사는 불측의 손해를 입고, 원고는 부당한 이득을 얻게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 원고가 관련 법령위반을 이유로 이 사건 주택에 관한 피고들 명의 소유권이전등기의 말소를 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 반한다. 또한 원고가 이 사건 주택 이외에 인근의 다른 외국인 전용 임대주택에 관한 매매계약에 대하여는 무효를 주장하지 않고 이 사건 매매계약에 대해서만 무효를 주장하는 것은 부당하다.
3. 관련 법령
별지 2 기재와 같다.
4. 판단
가. 이 사건 주택의 법적 성격
지방공사인 원고가 공공임대주택으로 주택건설사업계획을 승인받아 이 사건 주택을 건설하고 10년간 임대 후 분양전환할 목적으로 임대한 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 위 주택은 공공주택 특별법 제2조 제1항 가목 및 공공주택 특별법 시행령 제2조 제1항 제5호에 따른 분양전환공공임대주택으로서 공공임대주택에 해당한다.
또한 원고가 경제자유구역에 이 사건 주택을 건설하여 이를 외국인을 위한 임대주택으로 입주자 모집공고를 하고 외국인들과 임대차계약을 체결한 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 위 주택은 구 경제자유구역법 제24조의2 제1항에 따른 외국인 전용 임대주택에도 해당한다.
나. 공공주택 특별법 제50조의2 및 구 경제자유구역법 제24조의2 위반 여부
1) 관련 법령의 내용과 해석
가) 공공주택 특별법 제50조의2에 따르면, 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없고(제1항), 다만 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우 등에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있다(제2항 본문 및 제1호). 한편 구 경제자유구역법 제24조의2 제2항에 따르면, 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에도 불구하고 외국인 전용 임대주택은 임대개시일부터 10년이 지나지 아니하면 이를 매각할 수 없다.
또한 구 경제자유구역법 제24조의2는 외국인 전용 임대주택을 다른 공공임대주택 또는 민간임대주택과 별개의 범주로 정의하는 것이 아니라, 외국인 전용 임대주택이 민간임대주택 또는 공공임대주택의 형태로 건설될 수 있음을 규정하면서, 일정한 경우의 건설의무(제1항)와 임대의무기간의 특례(제2항), 임차인 선정방법 등(제3항)에 관한 사항만을 일부 규정하고 나머지 구체적인 내용은 공공주택 특별법 등을 적용하도록 규정하고 있다(제4항). 공공주택 특별법은 공공주택 등에 관한 정의(제2조)와 공급·관리계획(제3조), 재원·세제지원(제3조의2), 공공주택사업자(제4조), 공공주택지구의 지정(제2장)과 조성(제3장), 공공주택에 건설(제5장) 등에 관한 사항을 상세히 규정하고 있는데, 구 경제자유구역법이 공공임대주택인 외국인 전용 임대주택에 관하여 공공주택 특별법의 적용을 배제하지 않고 있음은 명백하다.
이러한 규정의 내용과 체계 등에 비추어 볼 때, 구 경제자유구역법 제24조의2 제2항은 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간만을 특별히 10년으로 규정한 것일 뿐, 임대의무기간 외에 공공임대주택의 매각에 관한 사항에 관하여 공공주택 특별법 제50조의2의 적용을 배제하는 것으로 볼 수 없다.
따라서 공공임대주택인 외국인 전용 임대주택의 소유자는 구 경제자유구역법 제24조의2 제2항에 따른 임대의무기간이 경과하기 전에도 공공주택 특별법 제50조의2 제2항에서 정한 바에 따라 그 임대주택을 매각할 수 있으나, 이러한 요건을 갖추지 못한 경우 그 매각은 공공주택 특별법 제50조의2 제1항 및 구 경제자유구역법 제24조의2 제2항을 위반하는 것으로서 허용되지 않는다.
나) 공공임대주택을 공공주택 특별법 제50조의2 제2항 제1호에 따라 의무임대기간 전에 매각하려는 경우 그 매수인은 공공주택사업자여야 한다. 구 공공주택 특별법(2021. 7. 20. 법률 제18311호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제4조에 따르면 국토교통부장관은 국가 또는 지방자치단체(제1호), 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(제2호), 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(제3호), 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관(제4호), 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자·설립한 법인(제5호), 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사(제6호) 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
2) 이 사건의 경우
원고의 이 사건 주택에 관한 2009. 9. 1.자 입주자 모집공고에 따르면 임대차계약기간이 2년인 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이는 개별 임차인과의 임대차계약에 관한 기간을 정한 것일 뿐이고, 위 입주자 모집공고상 위 주택의 의무임대기간은 10년이며, 이는 구 경제자유구역법 제24조의2 제2항의 규정에 의하더라도 분명하다.
원고는 10년의 의무임대기간이 경과하기 전이라도 이 사건 주택을 공공주택 특별법 제50조의2 제2항 제1호에 따라 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계하는 방식으로 매각할 수 있으나, 그 매수인은 공공주택사업자여야 한다. 그러나 구 공공주택 특별법 제4조의 내용에 비추어 볼 때 피고는 공공주택사업자가 아니고, 가까운 장래에 공공주택사업자로 지정될 가능성이 있다고 볼 수도 없다. 따라서 이 사건 매매계약은 공공주택 특별법 제50조의2 제1항 및 구 경제자유구역법 제24조의2 제2항을 위반한 것으로서 위법하다.
다. 이 사건 매매계약의 효력
구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것)은 민간 소유의 임대주택도 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받는 경우 등에는 공공건설임대주택으로 분류하였지만, 구 공공주택건설 등에 관한 특별법이 2015. 8. 28. 법률 제13498호로 개정되어 그 제명이 공공주택 특별법으로 변경되면서, 공공임대주택을 포함한 공공주택은 공공주택사업자가 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 주택으로 정의되었으며(제2조 제1호), 공공주택사업자가 의무임대기간 전 공공임대주택을 매각하는 경우 그 상대방도 공공주택사업자로 한정되었다(제50조의2 제2항 제1호). 구 공공주택 특별법 제4조 제2항에 따르면 주택법 제4조에 따른 주택건설사업자가 다른 공공주택사업자와 공동 공공주택사업자로 지정될 수는 있으나, 어떠한 경우이든 공공주택사업자가 될 수 없는 자가 단독으로 공공임대주택을 소유할 수는 없다.
이러한 규정의 내용과 취지에 비추어 볼 때, 공공임대주택 매각의 상대방을 공공주택사업자로 한정한 공공주택 특별법 제50조의2 제2항 제1호의 규정은 공공임대주택의 소유자를 공공주택사업자로 제한함으로써 공공임대주택이 효과적이고 안정적으로 운영될 수 있도록 하여 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하려는 입법목적을 달성하고자 하는 것이므로, 위 규정은 단속규정이 아닌 효력규정이라고 보아야 한다.
결국 공공주택사업자가 아닌 자에게 공공임대주택을 매각하는 내용의 이 사건 매매계약은 위 규정에 정면으로 반하는 것이므로, 그 효력을 인정할 수 없다.
이 사건 매매계약의 이행이 완료되었다고 하더라도, 원고가 공공주택사업자의 자격을 갖추지 못하여 강행법규 위반으로 위 매매계약의 효력이 부인되는 것인 이상, 그 하자가 치유되거나 위 매매계약이 유효해진다고 할 수 없다.
라. 신의성실의 원칙 위반 여부
강행법규를 위반한 자가 스스로 그 약정의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 위반되는 권리의 행사라는 이유로 그 주장을 배척한다면, 이는 오히려 강행법규에 의하여 배제하려는 결과를 실현시키는 셈이 되어 입법 취지를 완전히 몰각하게 되므로 달리 특별한 사정이 없는 한 위와 같은 주장은 신의칙에 반하는 것이라고 할 수 없고, 한편 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 공여하였다거나 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하며, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 한다(대법원 2011. 3. 10. 선고 2007다17482 판결 등 참조).
피고 1 회사는 스스로의 판단에 따라 입찰에 참여하여 이 사건 매매계약을 체결하였고, 그와 같은 선택이 전적으로 원고가 공여한 신의에 근거한 것이라고 볼 수 없으며, 피고 1 회사가 위와 같은 법률 위반을 회피할 가능성이 없었다고 할 수도 없으므로 그와 같은 신의를 가지는 것이 객관적으로 정당한 상태에 있었다고 할 수도 없다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약은 공공주택 특별법 및 구 경제자유구역법을 위반한 정도가 매우 중대하므로, 원고가 강행법규 위반을 이유로 이 사건 매매계약의 무효를 주장하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없다고 볼 수도 없다. 피고들이 드는 사정만으로는 원고의 위와 같은 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고 볼 특별한 사정이 있다고 할 수 없다.
따라서 피고들의 주장은 이유 없다.
바. 소결론
이 사건 매매계약은 무효이므로, 이에 기초하여 피고들이 이 사건 주택에 관하여 순차로 마친 소유권이전등기는 모두 무효이다. 따라서 이 사건 주택의 소유자인 원고에게, 피고 1 회사는 제1 소유권이전등기를, 피고 2 회사는 제2 소유권이전등기를 각 말소할 의무가 있다.
5. 결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 있으므로 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]

판사 김지후(재판장) 이주일 이인화