2020가합41743 건물인도·손해배상(기)·위헌심판제청 민사 서울서부지방법원 2024.01.25

【원고(반소피고)】

○○○시설관리공단 (소송대리인 법무법인(유한) 화우 담당변호사 김근호 외 2인)

【피고(반소원고)】

△△△ 주식회사 (소송대리인 변호사 손형민 외 1인)

【피 고】

피고 2 외 9인

【변론종결】

2023. 12. 13.

【주 문】

1. 피고(반소원고) △△△ 주식회사는 원고(반소피고)에게 별지 1. 목록 기재 부동산 중 별지 2-1. 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 2,962.42㎡를 인도하고, 72,484,569원 및 2021. 1. 30.부터 위 선내 부분 인도완료일까지 월 97,152,393원의 비율에 의한 돈을 지급하라.
2. 원고(반소피고)의 피고(반소원고) △△△ 주식회사에 대한 나머지 본소청구 및 나머지 피고들에 대한 청구와 피고(반소원고) △△△ 주식회사의 반소청구를 각 기각한다.
3. 소송비용 중 원고(반소피고)와 피고(반소원고) △△△ 주식회사 사이에 생긴 부분은 본소, 반소를 통틀어 1/2은 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고) △△△ 주식회사가 각 부담하고, 원고(반소피고)와 나머지 피고들 사이에 생긴 부분은 원고(반소피고)가 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.
5. 피고(반소원고)의 위헌법률심판제청신청을 각하한다.

【청구취지】

〈본소〉
주문 제1항 건물인도부분, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한다)에게, 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다) △△△ 주식회사는 2020. 10. 30.부터 주문 제1항 기재 부동산의 인도완료일까지 월 459,769,683원의 비율에 의한 돈을 지급하고, 피고 2는 별지 1. 목록 기재 부동산 중 별지 2-2. 도면 표시 12, 13, 16, 17, 12의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-6 부분 19.3397㎡를, 피고 3은 같은 도면 표시 25, 26, 27, 28, 25의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-2 부분 76.3983㎡를, 피고 4는 같은 도면 표시 13, 14, 15, 16, 13의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-5 부분 19.3397㎡를, 피고 5는 같은 도면 표시 11, 12, 17, 18, 11의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-7 부분 19.3397㎡를, 피고 6은 같은 도면 표시 23, 24, 25, 28, 23의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-9 부분 19.338㎡를, 피고 7은 같은 도면 표시 3, 4, 7, 8, 3의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-11 부분 19.338㎡를, 피고 8은 같은 도면 표시 4, 5, 6, 7, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-10 부분 19.338㎡를, 피고 9는 같은 도면 표시 1, 2, 9, 10, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-13 부분 19.338㎡를, 피고 10은 같은 도면 표시 2, 3, 8, 9, 2의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-12 부분 19.338㎡를, 피고 11은 같은 도면 표시 19, 20, 21, 22, 19의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-17 부분 28.174432㎡를 각 인도하라.
〈반소〉
원고는 피고 △△△ 주식회사에게 10,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 반소장 부본 송달일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율에 의한 돈을 지급하라.
〈위헌법률심판제청 신청취지〉
「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의5 제2호의 위헌 여부에 관한 심판을 제청한다.

【이 유】

본소, 반소 및 위헌법률심판제청 신청을 함께 본다.
1. 기초사실
가. 이 사건 행정재산에 대한 사용·수익허가
1) 서울 ○○○(지번 생략) 소재 토지(28,544㎡)와 2층 건물(철골트러스조 판매시설 1층 13,456.49㎡, 2층 3,863.45㎡, 합계 17,320㎡)은 서울특별시 소유의 행정재산(이하 ‘이 사건 행정재산’이라 한다)이다.
2) 서울특별시 ○○○청장(이하 ‘○○○청장’이라 한다)은 이 사건 행정재산에 관하여 서울특별시장으로부터 사용·수익허가를 받아 관련 시설을 설치한 후 1998. 4.경 ◇◇농수산물시장(유통산업발전법 제8조 제1항에 따른 대규모점포로 영업장 면적 지상 2층 14,367㎡, 매장 면적 12,337.24㎡)을 개설하고, 그 관리·운영을 서울특별시 ○○○가 설립한 지방공기업인 ◇◇개발공사에 맡겼다.
3) ○○○청장은 이후 사용·수익허가를 계속하여 갱신받았고, 2004. 7. 1. ◇◇개발공사를 기반으로 원고(이하에서는 ‘◇◇개발공사’를 포함하여 ‘원고’라 칭한다)를 설립하였다. 원고는 그 이후부터 서울특별시 ○○○ 시설관리공단 설립 및 운영에 관한 조례(이하 ‘이 사건 조례’라 한다)에 따라 ◇◇농수산물시장을 위탁받아 관리·운영하고 있다. 이러한 위탁 관리·운영과 관련하여 위·수탁관리운영협약서가 작성되었는데, 그 주요 내용은 아래와 같다.
제3조(위·수탁범위) ② "공단(원고)"이 관리운영하여야 할 업무범위는 다음과 같다. 5. 시장시설의 임대 사용에 관한 사항제4조(위탁운영기간) ① 시장의 위·수탁 운영기간은 2018년 11월 1일부터 2021년 10월 31까지로 하고, 위·수탁 운영기간 종료 전 서울특별시 사용허가신청 결과에 따라 기간 연장하여 협약 체결한다.제5조(업무협조사항) "○○○"는 시장의 효율적인 운영을 위하여 다음과 관련하여 필요한 사항을 "공단"에 협조 요청할 수 있으며, "공단"은 특별한 사유가 없는 한 이에 성실하게 응해야 한다. 2. 입주자 모집·선정 및 입주계약 등 입주자 관리에 관한 사항
4) ○○○청장은 2018. 9. 28. 서울특별시장에게 이 사건 행정재산 등에 대하여 사용기간을 2018. 11. 1.부터 2021. 10. 31.까지로 하여 아래 표와 같은 내용으로 유상 사용·수익허가를 신청하였다.
(표 기재 생략)
5) 서울특별시장은 2018. 10. 22. 사용기간을 ‘2018. 11. 1. ~ 2021. 10. 31.’, 사용료를 1,813,209,520원(부가가치세 포함)으로 정하여 ○○○청장에게 이 사건 행정재산의 사용·수익을 허가하였다. 서울특별시장은 2020. 12.경 ○○○청장에게 6개월분(2020. 11. 1. ~ 2021. 4. 30.) 사용료로 785,951,380원(서울특별시 공유재산 및 물품관리 조례에 따라 건물과 토지, 직영과 임대 등으로 나누어 그 산출근거를 달리하여 산정)을 부과하였다.
나. 이 사건 임대차계약 및 전대차계약의 체결
1) 원고는 2002. 4.경 피고 △△△ 주식회사(이하 ‘피고 회사’라 한다)에게 이 사건 행정재산 2층 건물 중 1층 별지 2-1. 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5, 6, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 2,962㎡(이하 ‘이 사건 건물 부분’이라 한다)를 목적물의 용도를 ‘마트매장’으로 임대기간을 영업개시일로부터 3년으로 정하여 임대한 후 임대기간을 갱신하여 오다가, 2018. 4. 25.경 피고 회사에게 이 사건 건물 부분을 보증금 350,000,000원, 임대기간 및 차임 2018. 4. 30.부터 2019. 4. 29.까지는 월 72,555,940원, 2019. 4. 30.부터 2020. 4. 29.까지는 월 74,732,610원으로 정하여 임대하는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 중 이 사건과 관련된 부분은 아래와 같다.
제2조(계약 갱신 등) ① 본 계약은 특별한 사유가 없는 한 임대차 기간 만료일까지 유효하며, "임대인(원고를 의미한다)"이 임대차를 계속하고자 하는 경우, 계약임대차 기간만료 1개월 전까지 "임대인"이 "임차인(피고 회사를 의미한다)"에게 계약갱신 의사 및 조건을 통보하고, "임차인"이 응할 경우에 2년에 한 번씩 갱신계약을 연장할 수 있다. 다만, "임차인"이 이에 응하지 않을 경우 본 계약은 종료된 것으로 한다.
② "임대인" 또는 "임차인"이 계약 갱신을 원하지 않는 경우, 임대차 기간 만료 1개월 전까지 상대방에 대하여 그 의사를 통보하기로 한다.
제17조(목적물의 반환 및 원상복구) "임차인"은 본 계약 만료일 또는 해지일부터 10일 이내에 목적물을 원상으로 복귀하여 "임대인"에게 반환해야 하며, 실제 반환 완료일까지 임대료 등과 제반비용은 "임차인"이 부담해야 한다.
제19조(매장의 불법사용에 대한 배상금 등) ① "임차인"이 제17조에 정한 기한까지 목적물을 반환하지 않는 경우 "임차인"은 "임대인"에게 본 계약의 만료일 또는 해지일 다음날부터 목적물의 반환일까지의 기간에 대해 목적물에 책정된 임대료의 1.3배에 상당하는 금액과 실비 발생한 관리비를 "임대인"에게 납부하여야 한다.
2) 피고 회사는 2002.경부터 이 사건 건물 부분에서 ‘☆☆마트’라는 상호로 마트 매장(이하 ‘이 사건 마트 매장’이라 한다)을 운영하였고, 2018. 4. 30.경 원고의 동의를 얻어 나머지 피고들(이하 ‘피고 2 등 10인’이라 한다)에게 이 사건 건물 부분 중 별지 2 목록 위수탁목적물(위치 및 상호)[구체적으로 피고 2는 별지 2-2. 도면 표시 12, 13, 16, 17, 12의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-6 부분 19.3397㎡, 피고 3은 같은 도면 표시 25, 26, 27, 28, 25의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-2 부분 76,3983㎡, 피고 4는 같은 도면 표시 13, 14, 15, 16, 13의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-5 부분 19.3397㎡, 피고 5는 같은 도면 표시 11, 12, 17, 18, 11의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-7 부분 19.3397㎡, 피고 6은 같은 도면 표시 23, 24, 25, 28, 23의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-9 부분 19.338㎡, 피고 7은 같은 도면 표시 3, 4, 7, 8, 3의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-11 부분 19.338㎡을, 피고 8은 같은 도면 표시 4, 5, 6, 7, 4의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-10 부분 19.338㎡, 피고 9는 같은 도면 표시 1, 2, 9, 10, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-13 부분 19.338㎡, 피고 10은 같은 도면 표시 2, 3, 8, 9, 2의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-12 부분 19.338㎡, 피고 11은 같은 도면 표시 19, 20, 21, 22, 19의 각 점을 순차로 연결한 선내 D-17 부분 28.174432㎡](이하 통틀어 ‘이 사건 먹거리장터 부분’이라 한다)을 위수탁운영기간의 종료일을 이 사건 임대차계약의 만료일에 맞추어 2020. 4. 29.로 정하여 위수탁 운영계약을 체결하였다.
3) 원고는 2020. 3. 26. 피고 회사에 이 사건 임대차계약 제2조 제2항에 따라 갱신을 하지 않겠다는 취지로 ‘이 사건 임대차계약은 기간 만료로 인해 2020. 4. 29.에 종료되었고, 따라서 임차인은 이 사건 임대차계약 제17조에 따라 2020. 5. 9.까지 이 사건 마트 매장을 원상회복하여 반환할 것이나, 다만, 코로나19 확산과 영업정리기간 등을 감안하여 목적물 반환 및 원상회복 의무 이행 기한은 2020. 10. 29.까지 유예하겠으니, 2020. 10. 29.까지 목적물의 반환 및 원상복구를 하여 달라’고 통보를 하였다.
다. 이 사건 건물 부분에 대한 새로운 임차인 선정
원고는 2020. 8. 31. 이 사건 건물 부분 중 일부인 2,703㎡에 대하여 2020. 10. 30.부터 5년간을 임대차기간으로 하되 임대예정가격(부가가치세 포함 월 임대료 108,000,000원) 이상 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 결정한다는 내용의 운영사업자 선정 입찰공고를 하였고, 주식회사 □□□(이하 ‘소외 회사’라 한다)이 월 차임 419,567,000원으로 입찰하여 낙찰자로 선정되었다.
라. 피고 회사는 이 사건 변론 종결일 현재까지 이 사건 건물 부분에서 마트영업을 하면서 점유, 사용하고 있고, 피고 2 등 10인도 현재까지 이 사건 먹거리장터 부분에서 음식점 등의 영업을 하면서 해당 부분을 점유, 사용하고 있다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 14, 15호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을가 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 본소청구에 관한 판단
가. 본안 전 항변에 관한 판단
1) 피고들은 이 사건 임대차계약은 강학상 특허 내지는 공법상 계약에 해당하므로 전대갱신신청에 대한 처분은 행정처분으로 항고소송의 대상 내지 그 법률관계는 공법상 당사사소송의 대상이 될 뿐 민사소송의 대상이 아니므로, 이 사건 소는 권리보호의 이익이 없어 부적법하다고 주장한다.
2) 아래와 같은 사정을 종합하면, 원고와 피고 회사가 체결한 이 사건 임대차계약은 사법상 임대차계약으로 이로 인하여 공법상의 법률관계가 성립하였다고 볼 수 없고, 나아가 이 사건 임대차계약이 원고가 피고 회사에게 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」(이하 ‘전통시장법’이라 한다) 제17조의2 제5항에 따라 이 사건 행정재산에 관한 사용·수익을 허가하는 내용을 담고 있다고 볼 수도 없다. 따라서 피고들의 본안 전 항변은 이유 없다.
가) 구 「공유재산 및 물품 관리법」(2021. 4. 20. 법률 제18086호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 공유재산법’이라 한다) 제20조는, 지방자치단체의 장은 행정재산에 대하여 그 목적 또는 용도에 장애가 되지 아니하는 범위에서 사용 또는 수익을 허가할 수 있고(제1항), 이러한 사용·수익의 허가를 받은 자는 그 행정재산을 다른 자에게 사용·수익하게 하여서는 아니 되며(제3항 본문), 다만 사용·수익의 허가를 받은 자가 재산을 기부채납한 기부자와 그 상속인 또는 그 밖의 포괄승계인인 경우에는 지방자치단체의 장의 승인을 받아 다른 자에게 사용·수익하게 할 수 있다(제3항 단서)고 규정하고 있다. 그러므로 행정재산의 사용허가를 받은 자는, 구 공유재산법 제20조 제3항 단서의 요건을 갖추지 못한 경우 자신이 직접 당해 재산을 사용하여야 하고, 타인으로 하여금 이를 사용하게 하여서는 아니 된다.
한편 물건의 사용, 수익에 있어(민법 제211조), 수익은 목적물로부터 생기는 천연과실과 법정과실을 수취하는 것을 말한다. 법정과실은 물건의 사용대가로 받는 금전 기타의 물건을 말하고(민법 제101조), 토지나 가옥의 임대료는 대표적인 법정과실이다(대법원 1966. 6. 21. 선고 66다693 판결, 헌법재판소 2001. 6. 28. 선고 2000헌바44 결정 참조). 따라서 행정재산의 수익허가를 받은 자가 직접 당해 재산을 타에 임대하는 것은 수익의 본래 형태로서 허용될 것이나, 구 공유재산법 제20조 제3항 단서의 요건을 갖추지 못한 경우 타인으로 하여금 이를 임대하도록 하는 방법으로 수익하게 하여서는 아니 된다.
○○○청장은 서울특별시장으로부터 구 공유재산법 제20조 제1항에 따라 이 사건 행정재산 중 일부(직영 부분과 주차장 부분)에 관하여는 사용허가를, 나머지(임대 부분)에 관하여는 수익허가를 받은 후 그 내용에 따른 사용·수익의 사무를 구 지방자치법(2021. 1. 12. 법률 제17893호로 전부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방자치법’이라 한다) 제104조 제2항과 이 사건 조례에 따라 원고에게 위탁하였다. 원고는 위와 같은 사용허가의 범위에서 해당 부분을 해당 용도로 직접 사용하고, 수익허가의 범위에서 피고 회사에 이 사건 건물 부분 등을 임대하여 차임을 수취하였다. 그러므로 이 사건 임대차계약은, 원고가 위 수익허가의 내용에 따라 피고 회사에 이 사건 건물 부분을 임대하면서 체결한 것이고, 원고에게 피고 회사와 위의 방법으로 체결한 임대차계약의 범주를 벗어나는 공법상 법률관계를 형성할 권한이 있다고 보기 어렵다.
한편 피고 회사는, 구 공유재산법 제20조 제3항 규정에도 불구하고 ○○○청장이 서울특별시장으로부터 이 사건 행정재산의 사용·수익의 허가를 받고 이를 원고를 통해 피고 회사로 하여금 사용하게 하였으며, 서울특별시가 필요한 경우 ○○○청장을 지시·감독할 수 있다고 규정되어 있다는 점에서, ○○○청장이 서울특별시장으로부터 이 사건 행정재산의 사용·수익허가를 받은 것이 아니라 관리를 위탁받은 것이라고 보아야 한다는 취지로도 주장하나, 그러한 사정만으로 이 사건 임대차계약이 임대차계약이 아니라 이 사건 행정재산의 관리위탁에 해당한다고 볼 수는 없다.
나) 행정재산의 사용·수익 허가를 받은 자가 그 행정재산을 임대 또는 전대함에 있어서 일부 공법적 규율을 받는다고 하더라도, 그 허가자로부터 행정재산 관리사무의 위임 또는 위탁을 받지 않은 이상 해당 행정재산을 전대하는 행위는 통상의 사인간의 임대차와 다를 바 없다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2001다12638 판결의 취지 참조). 앞서 본 바와 같이 ○○○청장이 서울특별시장으로부터 이 사건 행정재산에 대하여 관리사무의 위임 또는 위탁을 받은 바 없고 구 공유재산법 제20조에 따른 사용·수익허가를 받았을 뿐임이 인정되는 한, ○○○청장이 원고를 통하여 한 이 사건 행정재산에 대한 전대행위는 통상의 사인간의 임대차에 해당한다고 할 것이다. 피고들은 공유재산법 제27조 제5항이 2022. 11. 15. ‘행정재산의 관리를 위탁받은 자는 (중략) 해당 행정재산을 제3자에게 전대할 수 있다’에서 ‘행정재산의 관리를 위탁받은 자는 (주략) 제20조 제3항 본문에도 불구하고 지방자치단체의 장의 승인을 받아 그 행정재산을 다른 자에게 사용, 수익하게 할 수 있다’라고 개정되었으므로, 이 사건 임대차계약도 공법상 법률관계로 보아야 한다고 주장하나, ○○○청장이 서울특별시장으로부터 이 사건 행정재산에 대하여 관리를 위탁받은 사실이 없음은 앞서 본바와 같으므로, 피고들의 위 주장은 이유 없다.
다) 비록 ○○○청장이 구청장으로서 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조, 제10조의2, 제11조, 제14조 등에 따라 전통시장에 대한 일반적인 관리·운영 권한을 보유하고 있기는 하나, 그러한 사정만으로 ○○○청장이 전통시장과 관련하여 체결한 계약이 위 법률에 근거하지 않았음에도 불구하고 공법상 계약에 해당한다고 볼 수는 없다. 이는 그로부터 ◇◇농수산물시장의 관리에 대한 위탁을 받은 원고의 경우에도 마찬가지이다.
피고 회사는 ○○○청장이 이 사건 행정재산에 대한 시원적(始原的) ‘업무관리청’으로서 ◇◇농수산물시장의 관리·운영이라는 공적인 업무에 관한 시원적 권리를 갖는다고도 주장하나, 재산관리청과 구별되는 업무관리청이 존재하여 독자적인 관리운영권을 가진다고 볼 근거가 없다. 위 주장은 받아들이기 어렵다.
라) 이 사건 임대차계약의 내용을 고려하더라도 이 사건 임대차계약의 실질이 임대차계약의 범위를 벗어난다고 볼 만한 부분은 찾아보기 어려우므로, 원고와 피고 회사 사이에 공법상의 법률관계가 성립하였다고 보기 어렵다.
나. 이 사건 임대차의 종료 여부
1) 이 사건 임대차계약 제2조 제2항은 ‘임대인 또는 임차인이 계약 갱신을 원하지 않는 경우, 임대차 기간 만료 1개월 전까지 상대방에 대하여 그 의사를 통보하기로 한다’고 정하고 있고, 원고가 계약 기간 만료일인 2020. 4. 29.로부터 1개월 전인 2020. 3. 26. 피고 회사에게 계약 갱신 거절의 의사를 표시한 사실은 앞서 본 바와 같고, 임대차목적물의 반환기간을 유예해 주었다고 하더라도 이를 임대차기간 연장의 의사표시라고 보기는 어렵다. 따라서 이 사건 임대차는 기간만료일인 2020. 4. 29.에 종료되었다고 봄이 타당하다.
2) 피고 회사는, 공유재산법 제21조 제2항, 제5항에 따라 이 사건 행정재산에 대한 전대갱신신청권을 행사하였으므로 이 사건 임대차계약은 종료되지 않았다고 주장한다. 이는 원고와 피고 회사 사이의 법률관계가 공법상의 법률관계임을 전제로 하고 있다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 계약이 공법상 계약이라거나 원고와 피고 회사 사이에 공법상의 법률관계가 형성되었다고 보기 어려우므로 이와 다른 전제에 선 피고 회사의 주장은 받아들이지 아니한다.
3) 피고 회사는, 전통시장법 제24조 제3항은 공설시장의 시설현대화 사업을 하는 경우 사업을 하기 전에 시장의 점포 등에서 영업을 하던 상인에게 특별한 사정이 없는 한 우선적으로 재입점할 수 있는 기회를 부여하고 있는바, 원고는 피고 회사에게 우선적인 재입점권리를 보장하여야 한다고 주장하나, 전통시장법 제24조 제3항은 시장, 군수, 구청장은 ‘공설시장 시설현대화사업을 하는 경우’ 사업을 하기 전에 시장의 점포 등에서 영업을 하던 상인이 ‘사업이 끝난 후’ 특별한 사유가 없으면 우선적으로 재입점할 수 있도록 조치하여야 한다는 규정으로 이 사건과 같이 기간만료로 종료하는 임대차에 적용될 규정은 아니다. 따라서 피고 회사의 위 주장은 받아들이지 아니한다.
4) 상가임대차법 제10조 제2항은 "임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"고 규정하고 있는데, 이 사건 임대차계약은 2002. 4.경 체결되어 전체 임대차기간이 이미 10년을 초과하고 있으므로, 피고 회사는 상가임대차법 제10조 제1항에 따른 임대차 갱신을 주장할 수 없다. 이에 대하여 피고 회사는 이 사건 임대차계약 제2조 제4항에서 계약갱신요구권을 10년으로 제한하고 있는 상가임대차법 제10조 제2항을 갱신 거절 사유로 기재하지 않은 것은 곧 해당 조항의 적용을 배제하기로 합의한 것이라고 주장하나, 위와 같은 규정을 두었다고 하여 상가임대차법 제10조 제2항의 적용을 배제하기로 하는 합의를 한 것이라 인정하기 어렵고 달리 피고 회사의 주장을 인정할 만한 증거가 없다.
다. 인도청구에 관한 판단
1) 청구원인에 관한 판단
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인 사이의 종전 임대차계약은 계속 유지되고(민법 제630조 제2항), 임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 전대차계약이 성립한다. 한편 임대인과 전차인 사이에는 직접적인 법률관계가 형성되지 않지만, 임대인의 보호를 위하여 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항, 대법원 2017. 12. 28. 선고 2017다265266 판결 참조).
위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차는 2020. 4. 29. 기간만료로 종료되었다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 원고에게, 임차인인 피고 회사는 이 사건 건물 부분을, 전차인인 피고 2 외 10인은 별지 도면 2-2. 표시 각 피고별 해당 부분을 인도할 의무가 있다.
2) 피고 회사의 주장에 관한 판단
가) 원고로부터 임대차보증금을 반환받을 때까지 원고의 청구에 응할 수 없다는 동시이행항변에 관한 판단
갑 제9호증의 기재에 의하면, 원고는 2020. 11. 11. 피고 회사를 피공탁자로 하여 피고 회사가 이 사건 건물 부분을 인도할 것을 반대급부 조건으로 하여 임대차보증금 3억 5,000만 원을 변제공탁한 사실을 인정할 수 있고, 동시이행관계에 있는 반대급부를 조건으로 하는 변제공탁은 유효하므로(대법원 1992. 12. 22. 선고 92다8712 판결 등 참조), 이 사건 건물 부분의 인도의무와 동시이행관계에 있는 위 3억 5,000만 원의 반환채무는 위 2020. 11. 11. 자 변제공탁으로 모두 소멸되었다. 따라서 피고 회사의 위 동시이행항변은 받아들일 수 없다.
나) 부속물매수청구권에 기한 동시이행항변에 관한 판단
(1) 피고 회사는 이 사건 건물 부분 사용의 편익을 위하여 아래와 같은 시설물(이하 ‘이 사건 시설물’이라 한다)을 부속하였으므로 원고에 대하여 민법 제646조에 따른 부속물매수청구권을 행사하며, 피고 회사의 부속물매수청구에 따른 원고의 부속물매수대금지급의무와 피고 회사의 이 사건 건물 부분의 인도의무는 동시이행관계에 있다고 주장한다.
[표]순번항목(가지번호는 세부항목)현존가치1포스장비 및 관련 장비30,120,0002내부시설(매장쇼케이스, 냉동창고, 냉장고 등)676,620,0002-1쇼케이스?2-2냉동명대?2-3내치형 쇼케이스??2-4냉동창고?2-5빠렛트렉 선반?2-6하이퍼곤도라?2-7기타 진열집기?2-8계산대?2-9축산집기?2-10콤프레샤 유니트?2-11유니트 쿨러?2-12기타 매매?2-13배관설치공사?2-14전기공사?2-15기타 공사비, 관리비, 이윤?2-16수리비?3집기(매장에어콘 포함)132,700,0003-1모니터?3-2본체?3-3프린터?3-4금고?3-5동전 및 지폐 계수기?3-6냉난방기?3-7문서세단기?3-8전화기?3-9냉장고 및 가전?3-10온수보일러?3-11저울 및 랩포장기?3-12동전교환기?3-13지게차?3-14CCTV 및 방송장비?3-15책상?3-16의자?3-17책장?3-18서랍장?3-19소파세트?3-20테이블?3-21철제캐비닛?3-22밴딩기?3-23냉난방기 수리비?3-24사무실비품 외 수리비?4조명시설42,020,0004-1전력간선 및 동력설비공사?4-2전등 및 전열공사?4-3전기 등 교체 및 수선비?5소방시설(스프링쿨러 등)102,220,0006천장시설 및 구조물175,430,0006-1증2층공사?6-2친환경천정공사?6-3바닥공사?6-4상하수도공사?7먹거리업체닥트 및 배관시설25,259,000??1,159,110,000
(2) 민법 제646조가 규정하는 건물임차인의 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물 자체에 시설되어 용이하게 분리할 수 없고 분리하면 그 경제적 가치가 크게 감소하는 물건을 말한다. 또한 부속물은 건물의 구성부분으로는 되지 아니하는 임차인 소유의 물건 중 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 것에 한한다(대법원 1982. 1. 19. 선고 81다1001 판결 등 참조). 따라서 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때는 이를 부속물매수청구권의 대상이 되는 물건이라 할 수 없을 것이나, 이 경우 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주변의 환경 등 제반 사정을 참작하여 정하여 지는 것이다(대법원 1993. 2. 26. 선고 92다41627 판결 등 참조).
(3) 갑 제2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 이 사건 건물 부분의 건축물관리대장상 그 용도가 농산물매장, 할인매장, 수산매장, 생산자직판장으로 되어 있는 점, ② 이 사건 임대차계약서의 목적물의 용도(업종)란에는 ‘마트매장’이라고 명시되어 있는 점 등을 고려하면, 이 사건 시설물 중 피고 회사가 마트 영업을 위하여 설치한 것은 일응 이 사건 건물 부분의 사용에 객관적 편익을 가져오게 하는 것이라고 봄이 타당하다.
(4) 원고는 피고 회사가 원고의 동의 없이 이 사건 시설물을 설치하였다고 주장하나, 피고 회사가 2002. 임대차계약 체결 당시부터 임대인의 동의 아래 이 사건 건물 부분에서 마트 영업을 해 온 이상, 마트 영업에 필요한 시설을 부속시키는 데에 대하여 원고의 묵시적인 동의가 있었다고 할 것이다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 참조).
(5) 이 사건 시설물 중 ‘조명시설, 소방시설’은 그 설치 상태와 용도, 잔존가치(평가가액) 등을 고려하면 용이하게 분리할 수 없고 분리하면 그 경제적 가치가 크게 감소하는 물건에 해당한다고 봄이 타당하다. 그러나 이를 제외한 나머지 시설물(이 사건 시설물 [표] 1 내지 3 항목)은 이 사건 건물 부분에서 용이하게 분리할 수 있는 것이라거나 그 잔존가치(평가가액)를 고려할 때 분리하면 그 경제적 가치가 크게 감소하는 물건이라고 보기 어렵고(피고 회사가 제출한 증거들만으로는 피고 회사의 주장과 같이 위 물건이 이 사건 마트 매장에 맞추어 설치되어 다른 곳에 설치할 경우 가치가 현저히 떨어진다는 사실을 인정하기 부족하다), [표] ‘6. 천장시설 및 구조물공사’의 경우 이 사건 건물 부분에 부합하여 그 구성부분이 된 것으로 보이고, [표] ‘7. 먹거리업체닥트 및 배관시설공사’의 경우 이 사건 건물의 용도인 마트매장이 아닌 음식점 영업에 필요한 시설물로 각 매수청구의 대상이 되는 부속물이라고 보기 어렵다.
(6) 따라서 이 사건 시설물 중 조명시설, 소방설비만이 부속물매수청구의 대상이 된다고 할 것인데, 피고 회사의 이 부분 부속물매수청구권 행사의 의사가 표시된 2023. 5. 19. 자 준비서면이 2023. 5. 26. 원고에게 송달된 사실은 기록상 명백하고, 감정인 김상기의 감정서에 의하면 위 부속물 가액이 합계 144,240,000원(=조명시설 42,020,000원+소방설비 102,220,000원)임이 인정되므로, 피고 회사의 부속물매수청구권 행사로 원고와 피고 회사 사이에 위 부속물에 관하여 매매대금을 144,240,000원으로 하는 매매계약이 성립되었다고 할 것이고, 이에 따라 원고는 피고 회사에 부속물매수대금 144,240,000원을 지급할 의무가 있다고 할 것이나, 아래 라.3)항에서 보는 바와 같이 부속물매수대금채권은 원고의 차임 상당의 부당이득반환채권과 대등액에서 상계되어 모두 소멸하였다. 결국 원고의 재항변은 이유 있고, 피고 회사의 위 항변은 이유 없다.
다) 권리금회수기회 보장청구권에 기한 동시이행항변에 관한 판단
피고 회사는, 원고에게 권리금 회수에 협조하여 줄 것을 요청하였으나 원고가 이를 거절하였으므로, 원고는 상가임대차법 제10조의4에 따라 이 사건 임대차계약 종료 당시의 권리금 감정가를 피고 회사에 배상하여야 하며, 이 사건 임대차계약은 이 사건 마트 매장이 위치한 이 사건 행정재산 1층 건물이 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 따른 전통시장으로 제10조의5 제2호가 아닌 같은 조 제1호 단서가 적용되어 권리금 회수기회가 보호되어야 한다고 주장한다.
살피건대, 상가임대차법 제10조의5는 각호에서 같은 법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)의 규정이 적용되지 아니하는 예외를 규정하고 있는데, 같은 법 제10조의5 제2호는 ‘임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우’라고만 규정하고 있고, ‘전통시장’은 같은 조 본문의 단서가 아닌 제1호의 단서조항에 불과한 점 등을 고려하면, 이 사건 마트매장은 같은 법 제10조의5, 같은 조 제2호가 적용되어 임대인이 권리금 회수기회를 보장하여야 하는 경우에 해당하지 아니한다. 따라서 이와 다른 전제에 선 피고 회사의 위 주장은 이유 없다.
라) 재고인수 및 시설투자비 반환청구권에 기한 동시이행항변에 관한 판단
피고 회사는, 피고 회사가 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고로부터 기존 마트(◇◇ 마트)에 있는 상품과 집기를 인수하여 달라는 요청을 받았고 이에 이 사건 임대차 종료시에는 원고가 피고 회사의 재고와 시설, 집기 등을 인수할 것이라는 기대를 갖고 인수를 하였는데, 위와 같은 인수 경위를 고려하면 원고와 피고 회사 사이에는 원고가 이 사건 임대차 종료시 피고 회사로부터 재고 및 시설 등을 인수하기로 하는 묵시적 합의가 체결되었다고 보아야 하며, 원고의 재고인수의무와 피고 회사의 이 사건 건물 부분의 인도의무는 동시이행관계에 있다고 주장한다.
살피건대, 을가 제7, 8호증의 각 기재에 의하면, 피고 회사가 이 사건 임대차계약을 체결하면서 기존 마트업체가 사용하던 물품을 일부 인수한 사실을 인정할 수 있으나, 그와 같은 사정만으로 원고와 피고 회사 사이에 이 사건 임대차 종료시 재고 등을 다시 인수하기로 하는 내용의 합의가 있었다고 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 피고 회사의 위 주장은 이유 없다.
마) 고용승계요구권에 기한 동시이행 주장에 관한 판단
피고 회사는, 원고가 피고 회사가 고용한 근로자들의 고용승계를 보장하겠다고 구두로 약속하였고, 피고 회사와 이 사건 건물 부분의 새로운 임차인과 사이에 아무런 법률행위가 존재하지 않더라도, 피고 회사와 이 사건 건물 부분의 새로운 임차인과 사이에 묵시적 영업양도계약이 성립하여 근로관계가 승계된다고 볼 수도 있으므로 피고 회사의 이 사건 건물 부분 인도의무와 원고가 고용승계를 보장할 의무는 동시이행 관계에 있다고 주장한다.
원고가 피고 회사의 근로자들의 고용승계를 보장하기로 약정하였고 볼 만한 증거는 없고, 피고 회사를 이어 이 사건 건물 부분을 임차하였다는 사정만으로 피고 회사의 영업을 양수한다고 볼 아무런 근거가 없으며, 설령 원고가 고용승계를 보장할 의무가 있다고 가정하더라도 이러한 의무가 이 사건 건물 부분 인도의무와 동시이행 관계에 있다고 보기도 어렵다. 따라서 피고 회사의 위 주장은 이유 없다.
3) 피고 2 등 10인의 주장에 관한 판단
피고 2 등 10인은 피고 회사로부터 이 사건 건물부분 중 소부분을 전차하여 사용하고 있으므로, 민법 제632조에 의하여 민법 제630조의 적용이 배제되어 원고에 대하여 직접 인도할 의무가 없다고 주장한다.
살피건대, 피고 회사가 원고로부터 임차한 이 사건 건물 부분 면적이 2,962.42㎡인데 그 중 피고 2 등 10인이 각 전차한 부분의 면적이 19.3397㎡에서 76.3983㎡인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 위와 같은 피고 2 등 10인의 이 사건 건물 점유 비율, 사용 형태 등을 종합하면, 피고 2 등 10인은 민법 제632조에서 정하고 있는 건물의 소부분을 임차인으로부터 전차한 경우에 해당한다고 봄이 타당하다. 이를 지적하는 위 피고들의 주장은 이유 있고, 결국 위 피고들이 원고에 대하여 민법 제630조에 기한 전대목적물 반환의무를 부담함을 전제로 하는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.
4) 소결론
따라서 피고 회사는 원고에게 이 사건 건물 부분을 인도할 의무가 있다.
라. 차임 상당의 부당이득반환청구(불법행위에 기한 손해배상청구)에 관한 판단
1) 청구원인에 관한 판단
가) 위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 피고 회사는 원고에게 원상회복의무의 유예기간 다음날인 2020. 10. 30.부터 이 사건 건물 부분의 인도완료일까지 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다.
나) 원고는 그 차임은 이 사건 임대차계약에서 정한 차임이 아닌 원고가 소외 회사와 체결한 임대차계약의 차임인 월 419,567,000원을 기준으로 산정한 459,769,683원(=419,567,000원×2,962㎡/2,703㎡)이 되어야 한다고 주장한다.
다) 손해배상액을 예정한 경우 다른 특약이 없는 한 채무불이행으로 발생할 수 있는 모든 손해가 예정액에 포함된다. 그 계약과 관련하여 손해배상액을 예정한 채무불이행과 별도의 행위를 원인으로 손해가 발생하여 불법행위 또는 부당이득이 성립한 경우 그 손해는 예정액에서 제외되지만(대법원 1999. 1. 15. 선고 98다48033 판결 등 참조), 계약 당시 채무불이행으로 인한 손해로 예정한 것이라면 특별한 사정이 없는 한 손해를 발생시킨 원인행위의 법적 성격과 상관없이 그 손해는 예정액에 포함되므로 예정액과 별도로 배상 또는 반환을 청구할 수 없다(대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다274270, 274287 판결 참조).
라) 앞서 든 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 위 법리에 따라 살펴보면, 특별한 사정이 없는 한 피고 회사는 원고에게 2021. 11. 1.부터 이 사건 임대차목적물인 이 사건 건물 부분을 반환할 때까지 이 사건 임대차계약 제19조에서 정한 바와 같이 이 사건 임대차계약의 월 차임의 1.3배에 해당하는 97,152,393원(=74,732,610원×1.3)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다(불법행위에 기한 손해배상액도 손해배상액의 예정에 따라 동일한 액수이므로 선택적 청구인 불법행위에 기한 손해배상은 별도로 판단하지 아니한다).
(1) 이 사건 임대차계약 제19조(매장의 불법사용에 대한 배상금 등)에는 "임차인이 제17조에 정한 기한까지 목적물을 반환하지 않는 경우 임차인은 임대인에게 본 계약의 만료일 또는 해지일 다음날부터 목적물의 반환일까지의 기간에 대해 목적물에 책정된 임대료의 1.3배에 상당하는 금액과 실비 발생한 관리비를 임대인에게 납부하여야 한다."라고 기재되어 있는바, 당사자들의 의사는 피고 회사가 이 사건 임대차 종료 이후에 임대차목적물을 반환하지 아니하는 경우 원래 차임보다 가중된 손해배상을 통하여 원상회복을 강제하는 한편 향후 발생할 수 있는 문제도 함께 해결하고자 하였던 것으로 볼 수 있다. 이와 같은 사정을 종합하면 이는 손해배상의 예정으로서의 성질을 가진다고 봄이 타당하다.
(2) 원고가 주장하는 부당이득 또는 손해는 이 사건 임대차계약 제19조가 예정한 손해에 불과하다.
2) 피고 회사의 변제, 공탁 주장에 관한 판단
피고 회사가 2020. 11. 30. 원고에게 이 사건 임대차 계약에 따른 차임 명목으로 74,732,610원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 원고의 피고 회사에 대한 차임 상당의 부당이득반환채권은 같은 금액의 범위에서 소멸하였다.
피고 회사는, 2020년 12월부터 매월 74,732,610원을 변제공탁하고 있으므로 원고 회사의 피고에 대한 차임 상당의 부당이득채권은 성립하지 아니하거나 그 금액의 범위 내에서 소멸하였다고 주장한다. 그러나 변제공탁이 유효하려면 채무 전부에 대한 변제의 제공 및 채무 전액에 대한 공탁이 있어야 하고, 채무 전액이 아닌 일부에 대한 공탁은 그 부족액이 아주 근소하다는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 채권자가 이를 수락하지 않는 한 그 공탁 부분에 관하여서도 채무소멸의 효과가 발생하지 않으며, 채무 전액이 아닌 일부에 대하여 공탁한 이상 그 채무가 계속적인 거래에서 발생하는 다수의 채무의 집합체라고 하더라도 공탁금액에 상응하는 범위 내에서 채무소멸의 효과가 발생하는 것은 아니다(대법원 2005. 10. 13. 선고 2005다37208 판결 참조). 피고 회사가 원고에 대한 차임 상당의 부당이득반환채권의 액수는 월 97,152,393원인 사실은 앞서 본 바와 같은데, 피고 회사 주장의 공탁금과의 차액이 월 22,419,783원으로 그 부족액이 근소하다고 볼 수 없고, 원고가 위 공탁금을 수령하였다고 인정할 만한 증거도 없으므로, 위 공탁은 일부공탁으로 그 공탁부분에 대하여도 채무소멸의 효과가 발생하지 않는다. 따라서 피고 회사의 위 주장은 이유 없다.
3) 원고의 상계 주장에 관한 판단
원고는 피고 회사에 대한 차임 상당의 부당이득반환채권을 자동채권으로 하여 피고 회사의 부속물매수대금채권과 상계한다고 주장한다.
상계의 의사표시가 있는 경우, 채무는 상계적상 시에 소급하여 대등액에서 소멸한 것으로 보게 되므로, 상계에 의한 양 채권의 차액 계산 또는 상계충당은 상계적상의 시점을 기준으로 하게 된다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다46023 판결 등 참조). 그리고 민법 제492조 제1항이 정한 ‘채무의 이행기가 도래한 때’라 함은 채권자가 채무자에게 이행의 청구를 할 수 있는 시기가 도래하였음을 의미하는 것이지 채무자가 이행지체에 빠지는 시기를 말하는 것이 아니므로(대법원 1981. 12. 22. 선고 81다카10 판결 참조), 이행기의 정함이 없는 채권의 경우 상계의 요건과 관련하여 보면 이행의 청구를 기다릴 것 없이 그 성립과 동시에 이행기에 있다고 봄이 타당하다(대법원 1968. 8. 30. 선고 67다1166 판결 참조).
원고와 피고 회사 사이에 상계충당에 관한 별도의 합의가 없었던 사실은 서로 다툼이 없고, 이러한 경우 민법 제477조, 제479조의 법정변제충당의 순서에 따라 충당하여야 할 것인데, 원고의 부당이득반환채권은 성립과 동시에 이행기가 도래하고, 피고 회사의 부속물매수대금채권은 부속물매수청구권의 의사표시가 담긴 준비서면의 송달일인 2023. 5. 26. 이행기가 도래하였다고 할 것이므로, 이행기가 먼저 도래한 부당이득반환채권으로 순차로 상계충당하면, 2020. 10. 30.부터 2020. 11. 29.까지 변제되고 남은 차임 상당의 부당이득반환채권 22,419,783원(=97,152,393원-74,732,610원), 2020. 11. 30.부터 2020. 12. 29.까지의 차임 상당의 부당이득반환채권 97,152,393원, 2020. 12. 30.부터 2021. 1. 29.까지의 차임 상당의 부당이득반환채권 97,152,393원과 피고 회사의 부속물매수채권 144,240,000원을 대등액에서 상계하고 나면, 원고의 피고 회사에 대한 차임 상당의 부당이득반환채권은 72,484,569원(=22,419,783원+97,152,393원+97,152,393원-144,240,000원) 및 2021. 1. 30.부터 피고 회사가 이 사건 건물 부분의 인도완료일까지 월 97,152,393원 상당의 비율에 의한 금원이 남게 된다.
4) 소결론
따라서 피고 회사는 원고에게 상계되고 남은 72,484,569원 및 2021. 1. 30.부터 피고 회사의 이 사건 건물 부분의 인도완료일까지 월 97,152,393원의 비율에 의한 차임 상당의 부당이득금을 지급할 의무가 있다.
3. 반소청구에 관한 판단
가. 주장의 요지
피고 회사는 원고에게 신규 임차인과 권리금계약을 체결하여 권리금을 회수하겠다는 의사를 표시하였음에도 이에 원고는 아무런 답변 없이 일방적으로 입찰절차를 통해 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결함으로써 신규 임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였다.
따라서 원고는 피고에게 상가임대차법 제10조의4에 따라 권리금 회수방해로 인한 손해를 배상할 의무가 있다고 할 것인데, 피고 회사는 원고에게 우선 1,000만 원 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구한다(명시적 일부청구).
나. 판단
이 사건 임대차에 상가임대차법 제10조의4가 적용되지 아니함은 앞서 본 바와 같으므로, 이와 다른 전제에 선 피고의 반소청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
4. 위헌법률심판제청 신청에 관한 판단
가. 신청대상 법률조항
이 사건 위헌법률심판제청 신청의 대상이 되는 상가임대차법 제10조의5 제2호(이하 ‘이 사건 법률조항’이라 한다)는 다음과 같다.
제10조의5(권리금 적용 제외)제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.2. 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에따른 공유재산인 경우
나. 신청이유의 요지
이 사건 법률조항 중 ‘공유재산’에 임차인이 스스로 상권을 형성한 전통시장도 포함된다고 해석하는 한 헌법에 위반된다.
다. 판단
헌법재판소의 결정이 주문에서 헌법소원의 대상인 법률이나 법률조항의 전부 또는 일부에 대하여 위헌결정을 선고함으로써 그 효력을 상실시켜 법률이나 법률조항의 전부 또는 일부가 폐지되는 것과 같은 결과를 가져오는 것이 아니라, 그에 대하여 특정의 해석기준을 제시하면서 그러한 해석에 한하여 위헌임을 선언하는 이른바 한정위헌결정의 경우에는 헌법재판소의 결정에 불구하고 법률이나 법률조항은 그 문언이 전혀 달라지지 않은 채 효력을 상실하지 않고 존속하게 되므로, 이러한 한정위헌결정은 유효하게 존속하는 법률이나 법률조항의 의미·내용과 그 적용 범위에 관한 해석기준을 제시하는 법률해석이라고 할 수 있다. 헌법재판소법 제41조 제1항에 따른 법률의 위헌 여부 심판제청은 법원이 국회가 제정한 ‘법률’이 위헌인지 여부의 심판을 헌법재판소에 제청하는 것이지 그 법률의 의미를 풀이한 ‘법률해석’이 위헌인지 여부의 심판을 제청하는 것이 아니므로, 한정위헌을 구하는 심판제청은 허용될 수 없다(대법원 2018. 3. 20. 자 2017즈기10 결정 참조).
그런데 피고 회사는 이 사건 법률조항 자체의 위헌성을 다투는 것이 아니라 위 조항 해석의 위헌 여부에 대한 판단을 구하는 것에 불과하므로 이는 앞서 살핀 법리에 비추어 허용될 수 없다[설령 신청인의 신청을 한정위헌결정이 아니라 ‘전통시장 부분은 헌법에 위반된다’는 일부위헌결정(대법원 2020. 10. 29. 선고 2019다249589 판결의 취지 참조)을 구하는 취지로 선해하더라도 이 사건 법률조항은 아래와 같은 이유로 위헌이라고 보기 어렵다.
1) 신청인은 이 사건 법률조항이 상가임대차법 제10조의4의 적용을 받는 상가임차인과 그 적용이 제외되는 공유재산의 상가임차인을 차별하여 평등원칙에 위배된다고 주장한다. 그러나 이러한 주장은 이 사건 법률조항이 공유재산에 대하여 일률적으로 상가임대차법 제10조의4의 적용을 배제하고 있어 공유재산 상가임차인의 재산권을 침해한다는 주장과 실질적으로 다르지 않으므로 별도로 판단하지 아니한다.
2) 상가임대차법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다(제1조). 상가임대차법 제정 당시부터 상가건물을 임차할 때 임차인이 고액의 시설투자비용이나 권리금 등을 지출하는 경우가 많으므로 이러한 비용을 회수할 수 있도록 하는 방안이 필요하다는 논의가 있었다. 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가임대차법(이하 ‘2015년 개정법’이라 한다)은 판례에 의하여 인정되어 온 권리금 및 권리금 계약의 정의(제10조의3)를 규정하는 한편, 권리금 회수기회 보호 조항(제10조의4)을 신설하여 권리금에 관한 법적 근거를 마련하였다(헌법재판소 2020. 7. 16. 선고 2018헌바242, 508 전원재판부 결정).
헌법 제23조가 보장하고 있는 재산권은 경제적 가치가 있는 모든 공법·사법상의 권리를 뜻하며, 사적 유용성 및 그에 대한 원칙적인 처분권을 내포하는 재산가치 있는 구체적 권리를 의미한다(헌법재판소 2005. 7. 21. 선고 2004헌바57 전원재판부 결정 참조). 상가임차인이 권리금에 대해 가지는 권리는 채권적 권리로서, 종래 판례에 의하여 인정되어 온 권리금은 수급 주체와 지급 사유 등이 다양하였으나, 2015년 개정법 제10조의3은 권리금의 수급 주체를 ‘임대인, 임차인’으로 한정하고 지급 사유는 ‘양도 또는 이용의 대가’로 규정하였으며, 권리금 계약은 ‘신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약’으로 정의하였다. 또한 상가임대차법은 임대인에게 직접 임차인의 권리금을 지급할 의무를 부여한 것이 아니라, 임차인이 권리금 계약을 통하여 신규임차인으로부터 권리금을 회수하고, 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않을 의무를 부담하며 그 위반 시 손해배상책임을 지도록 함으로써(제10조의4 제1항 내지 제3항) 임차인을 간접적으로 보호하는 형식을 취하였다. 입법자는 상가임대차법 제10조의4를 신설하여 위와 같이 권리금 회수기회를 보호하는 제도를 형성함에 있어서 상가건물임대차법 제10조의5를 통해 그 보호 대상의 범위를 설정한 것이다. 입법자로서는 상가임대차법을 통해 재산권 질서를 새로이 형성함에 있어서 상가임차인의 보호와 임대인 등 다른 권리 주체들의 재산권, 거래의 안전과 같은 법익 간에 균형을 이루도록 하여야 한다(헌법재판소 2014. 3. 27. 선고 2013헌바198 전원재판부 결정 참조). 이러한 점에서 입법자는 넓은 입법형성권을 가진다고 할 것이므로(헌법재판소 2020. 7. 16. 선고 2018헌바242, 508 전원재판부 결정 등 참조), 이 사건 법률조항이 입법형성의 한계를 일탈하였는지 여부를 심사한다.
3) 임차인 보호를 위해 사적자치원리에 수정을 가하여 임차인의 지위를 강화하는 것은 임대인 등 다른 권리주체의 법익과 충돌하므로 상충하는 법익 간의 균형을 이루기 위해 상가임대차법의 적용을 일정 범위의 임대차관계로 한정하는 것은 그 목적의 정당성이 인정된다(헌법재판소 2014. 3. 27. 선고 2013헌바198 전원재판부 결정 참조). 공유재산은 지방자치단체의 부담, 기부채납이나 법령에 따라 지방자치단체 소유로 된 재산으로(「공유재산 및 물품 관리법」 제2조 제1호), 해당 지방자치단체 전체의 이익에 맞도록 관리되어야 하는바, 공유재산의 특성을 고려하여 임대인의 계약 상대방 선택의 자유를 보다 넓게 인정하는 등 임대인의 지위와의 조화를 도모할 필요가 있다. 이러한 사정은 전통시장에 해당하는 공유재산이라 하더라도 다르지 않다.
4) 공유재산의 경우에도 임차인이 임대 목적물에 물적 시설을 설치하였거나 임대 목적물을 보존·수선·개량하여 가치를 상승시킨 경우 임차인은 퇴거 시 부속물매수청구권(민법 제646조) 또는 비용상환청구권(민법 제626조 제2항)을 행사하여 투하자본을 회수할 수 있다. 또한 상가임대차법에서 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조)을 부여한 것은 임차인에게 일정기간 계약기간을 보장함으로써 간접적으로 권리금이나 시설투자비 등을 회수할 수 있도록 한 것이며(헌법재판소 2014. 8. 28. 선고 2013헌바76 전원재판부 결정 참조), 양도인에 대하여 대항력을 인정한 규정(상가임대차법 제3조)도 임대차기간 동안 영업을 통하여 기존에 투입한 권리금에 관한 회수기회를 보장하는 기능을 한다. 따라서 공유재산의 임차인도 위와 같은 규정을 통하여 간접적으로 보호받을 수 있다. 이러한 사정 역시 전통시장에 해당하는 공유재산이라 하더라도 마찬가지이다.
이상의 점을 종합하면, 이 사건 법률조항이 입법형성권의 한계를 일탈하여 신청인의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다.]
5. 결론
그렇다면, 원고의 피고 회사에 대한 본소청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 본소청구 및 피고 2 등 10인에 대한 청구와 피고 회사의 반소청구는 각 이유 없으므로 이를 각 기각한다. 신청인의 이 사건 위헌법률심판제청 신청은 부적법하므로 이를 각하한다.
[별지 1 생략]
[별지 2. 목록 생략]
[별지 2-1. 도면 생략]
[별지 2-2. 도면 생략]

판사 박태일(재판장) 송효섭 임현수