2020가단67935 토지인도·매매대금 민사 제주지방법원 2022.05.27

【원고(반소피고)】

원고(반소피고) 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 (유한) 원 담당변호사 강창훈 외 2인)

【피고(반소원고)】

피고(반소원고) (소송대리인 변호사 김정은)

【변론종결】

2022. 3. 18.

【주 문】

1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)들로부터 10,000,000원을 지급받음과 동시에 원고(반소피고)들에게 별지 목록 기재 2 토지와 별지 목록 기재 3 건물을 인도하라.
2. 원고(반소피고) 2는 피고(반소원고)에게 60,818,560원, 원고(반소피고) 1은 원고(반소피고) 2와 공동하여 위 돈 중 10,000,000원을 지급하라.
3. 원고(반소피고)들의 나머지 본소 청구와 피고(반소원고)의 나머지 반소 청구를 모두 기각한다.
4. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 60%는 원고(반소피고)들이 부담하고, 40%는 피고(반소원고)가 부담한다.
5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.

【청구취지】

〈본소〉
피고(반소원고, 이하 피고라고 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고 한다)들로부터 10,000,000원에서 2020. 12. 4.부터 아래 인도 및 철거 완료일까지 매년 10,000,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 돈을 지급받음과 동시에 원고들에게, 별지 목록 기재 3 건물을 인도하고, 별지 목록 기재 4 건물을 철거하며, 별지 목록 기재 1, 2 토지를 인도하라는 판결.
〈반소〉
피고에게, 원고 2는 73,293,560원, 원고 1은 원고 2와 공동하여 위 돈 중 22,475,000원과 위 각 돈에 대하여 이 사건 2021. 10. 5.자 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결.

【이 유】

1. 기초사실
○ 원고 1은 별지 목록 기재 2 토지 및 3 건물의 소유자이고, 원고 2는 별지 목록 기재 1 토지의 소유자이다(이하 별지 목록 기재 1, 2 토지는 이 사건 각 토지, 별지 목록 기재 3 건물은 이 사건 주택이라고 한다).
○ 원고들은 2015. 12. 3. 피고에게 이 사건 각 토지와 주택을 임대하면서 다음과 같이 약정하였다.
보증금 1,000만 원, 차임 연 1,000만 원
계약기간 2020. 12. 3.까지 60개월
특약사항
1. (생략)
2. 현 상태 그대로 임대하되 임대기간 만료시 임차인은 원상회복하기로 한다(건물철거조건)
3. 임차인이 필요에 의해 정화조 및 하수구 시설에 따른 기반시설 비용을 전액 부담하여 설치한다.
4. (이하 생략)
○ 피고는 이 사건 1 토지에 별지 목록 4 기재 건물(이하 이 사건 건물이라고 한다)을 신축하였다.
○ 원고들은 2020. 8. 7.경 피고에게 이 사건 임대차계약 갱신 거절의 뜻을 내용증명으로 통지하였고, 피고는 2020. 10. 22.경 원고들에게 이 사건 건물에 관하여 민법 643조에 따른 매수청구권을 행사한다는 뜻을 내용증명으로 통지한 뒤 기간 만료일 무렵 영업을 중단하고 퇴거한 채 이 사건 건물과 주택을 점유하고 있다.

【인정근거】

다툼 없는 사실, 갑1부터 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 본소 청구에 대한 판단
가. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2020. 12. 3. 기간이 만료됨에 따라 종료되었고, 원고들의 보증금 반환의무와 피고의 원상회복의무는 동시이행관계에 있으므로 피고는 원고들로부터 보증금 10,000,000원을 반환받음과 동시에 원고들에게 임대목적물인 이 사건 2 토지 및 주택을 인도할 의무가 있다.
나아가 원고들은 반환해야할 임차보증금에서 계약 종료일 다음 날부터 인도 완료일까지 임료 상당의 부당이득 또는 손해배상액을 공제하여야 한다고 주장하나, 피고가 임대차 계약 종료 후 이 사건 건물에서 영업을 하거나 주택에 거주하는 등 점유하면서 사용하고 있다고 볼 증거가 없고, 원고들이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 피고의 동시이행항변권을 상실시켰다고 볼 증거가 없으므로, 이 부분 주장은 타당하지 아니하다.
나. 원고들은 나아가 임차인인 피고에게 원상회복의 일환으로서 이 사건 건물을 철거하고 그 부지인 이 사건 1 토지를 인도할 것을 구하고, 이에 대하여 피고는 이 사건 1 토지의 지상물인 이 사건 건물에 관하여 임대인이자 토지 소유자인 원고 2에게 매수청구권을 행사한다고 항변한다.
앞서 인정한 사실 및 감정인 소외 2가 작성한 감정서, 감정인 소외 2에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 더하면, 이 사건 임대차계약 중 1 토지에 관한 부분은 피고가 이 사건 건물을 신축, 소유하기 위한 것인데 원고들이 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되자 갱신거절의 의사를 분명히 하였고 이 사건 건물이 변론 종결일 현재까지도 현존하고 있는 사실, 피고는 원고들로부터 갱신거절의 통지를 받자 그 직후인 2020. 10. 22.경 매수청구권 행사의 의사표시가 기재된 내용증명을 보내어 원고 2가 이를 수령한 사실 및 이 사건 건물의 시가는 50,818,560원인 사실을 인정할 수 있다.
임차인의 지상물 매수청구권은 형성권으로 그 행사로 임대인과 임차인 사이에 지상물에 관한 매매가 성립하므로, 특별한 사정이 없는 한 원고 2와 피고 사이에 이 사건 임대차 계약이 종료된 무렵 이 사건 건물에 관한 매매계약이 성립되었다고 보아야 한다.
다. 이에 대하여 원고 2는 피고가 이 사건 임대차계약을 체결하면서 건물을 철거하기로 특약하여 지상물 매수청구권을 포기하였다고 재항변하고, 피고는 위와 같은 포기약정은 임차인에게 불리한 것이어서 민법 652조 규정에 따라 무효라고 재재항변한다.
임차인의 지상물 매수청구권에 관한 민법 643조는 강행규정이므로 토지 임대차 종료 시 임차인이 지상건물을 양도하거나 철거하기로 하는 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 민법 652조에 따라 원칙적으로 무효이고, 다만 임대차계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 위 강행규정에 저촉되지 않는다(대법원 2002. 5. 31. 선고 2001다42080 판결 등 참조).
이 사건 임대차계약에서 계약 종료시 피고가 건물철거를 포함한 원상회복을 하기로 약정한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이는 강행규정인 민법 643조를 위반한 것으로서 민법 652조에 따라 무효이고, 나아가 이 사건 임대차계약 체결 경위가 어떠한지 알 수 있는 자료가 없는 점, 이 사건 임대차계약 기간이 원고들의 갱신거절로 5년으로 종료된 점, 감정인 소외 3이 작성한 임료감정서에 의하여 인정되는 이 사건 1 토지 및 주택에 대한 임료감정결과(아래 표 참조)에 비추어 이 사건 임대차계약의 기간이나 토지 사용료 산정 등의 조건이 임차인인 피고에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.
기간임료 감정 결과이 사건 임대차계약 조건2015.12.03.~2016.12.02.토지 9,299,000원 + 주택 4,296,000원보증금 1,000만 + 연 1,000만2016.12.03.~2017.12.02.토지 15,809,000원 + 주택 4,450,000원보증금 1,000만 + 연 1,000만2017.12.03.~2018.12.02.13,531,000원 + 주택 4,388,000원보증금 1,000만 + 연 1,000만2018.12.03.~2019.12.02.13,370,000원 + 주택 4,877,000원보증금 1,000만 + 연 1,000만2019.12.03.~2020.12.02.11,795,000원 + 주택 4,464,000원보증금 1,000만 + 연 1,000만
또한 원고들은 이 사건 건물이 이동식 컨테이너에 불과하여 건물로서 가치가 없거나 쉽게 이동이 가능하여 피고가 수거하면 되는 것으로 매수청구권의 대상이 아니라는 취지로 다투나, 그 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부는 지상물 매수청구권의 행사요건이 될 수 없고, 갑4호증의 기재, 이 법원의 현장검증결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 건물은 경량철골구조의 2층 규모로 건축물 대장이 작성되어 있고 수 개의 컨테이너를 용접하여 조립하고 토지의 바닥에 시멘트로 고정한 뒤 마감재를 부착하여 건축한 것으로서 용접 부위를 해체하고 콘크리트를 파쇄하지 아니하면 이동시키기 불가능한 상태이고 원고들이 주장하는 바와 같이 땅에 고정되지 아니하여 쉽게 불리, 철거해 낼 수 있는 지상물에 해당한다고 보기 어렵다.
라. 임차인이 지상물 매수청구권을 행사하고 심리 결과 그 권리가 인정된다면 임대인이 그 대금지급과 상환으로 구하지 아니하는 건물철거 및 대지인도 청구는 기각되어야 하므로(대법원 2009. 11. 26. 선고 2009다70012 판결 등 참조), 원고들의 이 사건 건물 철거 및 1 토지 인도 청구는 타당하지 아니하다.
3. 반소 청구에 대한 판단
가. 보증금 반환 청구
이 사건 임대차계약이 종료되었음은 앞서 인정한 바와 같으므로, 임대인인 원고들은 임차인인 피고에게 보증금 1,000만 원을 반환할 의무가 있다.
피고는 위 보증금에 대하여 이 사건 2021. 10. 5.자 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금의 지급을 구하나, 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무는 동시이행 관계에 있고, 피고가 원고들에게 자신의 인도의무를 이행 제공하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 지연손해금 청구는 타당하지 아니하다.
나. 지상물 매수대금 청구
앞서 인정한 바와 같이 피고의 매수청구권 행사로 이 사건 건물에 관한 매매계약이 성립하였으므로 원고 2는 피고에게 이 사건 건물의 매매대금 50,818,560원을 지급할 의무가 있다.
피고는 위 매매대금에 대하여 이 사건 2021. 10. 5.자 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금의 지급을 구하나, 임차인이 지상물 매수청구권을 행사하여 매매계약이 성립한 경우 매매대금의 지급의무와 매매목적물의 인도의무는 동시이행 관계에 있고, 피고가 원고 2에게 자신의 인도의무를 이행 제공하였다고 볼 아무런 증거가 없으므로, 지연손해금 청구는 타당하지 아니하다.
다. 부속물 매수대금 청구
피고는 자신이 이 사건 건물을 신축하여 음식점을 운영하기에는 이 사건 토지에 설치된 상하수도 및 전기 시설이 부족하여 원고들의 동의를 얻어 오수관, 상수도 및 전기시설을 설치하였고, 이러한 부속물이 원고들 소유의 토지 및 주택에 부속되어 그 가치를 상승케 하였으므로 부속물 매수청구권을 행사한다고 주장한다.
부속물 매수청구권은 건물 기타 공작물의 임차인이 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건을 대상으로 하는 것으로, 부속된 물건이 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 부속물 매수청구권의 대상이 되는 물건이라고 할 수 없다.
갑1, 을1호증, 감정인 소외 2가 작성한 시가감정서의 각 기재, 이 법원의 현장검증결과에 의하면, 피고는 이 사건 1 토지에 이 사건 건물을 신축한 뒤 음식점을 운영하기에는 상수도, 오수관 및 전기 시설이 부족하자 이를 자신의 비용으로 설치하기로 약정한 뒤 12,475,000원의 비용을 들여 설치한 사실을 인정할 수 있으나, 피고가 임차한 이 사건 주택은 그 용도가 임대차계약서에 의하면 ‘주택’, 건축물대장에 의하면 ‘관리사’인데 위와 같은 설비는 오로지 피고의 음식점 운영이라는 특수목적에 사용하기 위하여 설치된 것일 뿐(특히 오수관은 이 사건 주택에 부속된 것인지도 알 수 없고 오히려 이 사건 건물의 매매대금에 포함되어 지상물 매수청구의 대상이 되었다고 보인다) 임차 목적물인 이 사건 주택의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 부속물이라고 보기 어렵다.
따라서 이 부분 청구는 받아들이지 아니한다.
4. 결론
원고들의 본소 청구와 피고의 반소 청구는 각 위 인정범위 내에서 타당하므로 받아들이고 나머지 본소 청구와 나머지 반소청구를 기각한다.
[별지 생략]

판사 송현경