2021나52123 건물명도(인도) 민사 대전고등법원청주재판부 2022.08.18

【원고, 항소인】

주식회사 명가자산관리 (소송대리인 변호사 여운철 외 2인)

【피고, 피항소인】

피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 진윤기)

【제1심판결】

청주지방법원 2021. 11. 26. 선고 2019가합13848 판결

【변론종결】

2022. 7. 14.

【주 문】

1. 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각한다.
2. 항소비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】

제1심판결을 취소한다. 피고들은 원고에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라.

【이 유】

1. 기초사실
가. 1) 주식회사 지성건설(이하 ‘지성건설’이라 한다)은 2009. 11. 10. 보국종합건설 주식회사(이하 ‘보국종합건설’이라 한다)와 사이에 공사대금 99억 3,000만 원으로 정하여 청주시 청원구 (주소 생략) 지상에 별지 목록 기재 부동산인 148세대의 오피스텔(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하는 공사(이하 ‘이 사건 공사’라고 한다)에 관한 도급계약을 하였으나, 보국종합건설은 2010. 5. 28.경 이 사건 공사를 포기하였다. 지성건설은 2010. 9. 10. 해동건설산업 주식회사(이하 ‘해동건설’이라 한다)와 사이에 공사대금을 79억 5,000만 원으로 정하여 이 사건 공사에 관한 도급계약을 재차 체결하였으나, 해동건설도 2012. 8.경 이 사건 공사를 중단하였다.
2) 지성건설은 2012. 10. 25. 피고 1과 사이에 ‘피고 1이 보국종합건설 및 해동건설이 중단한 이 사건 공사의 나머지 부분을 재개하여 진행하기로 합의하고, 지성건설은 공사대금 약 36억 원(추후 정산)을 피고 1 또는 피고 1이 지정하는 사람에게 지급한다.’는 취지의 이행합의서를 작성하였다. 한편, 해동건설은 2012. 12. 12. 피고 1에게 이 사건 공사와 관련된 시공 및 공사비에 관한 모든 권한을 위임하였다.
나. 그 후 피고 1은 이 사건 공사를 재개하여 일부 공사를 하도급을 하여 공사하게 하는 등으로 공사를 진행하였고, 그 후 이 사건 공사를 완공하여 이 사건 건물에 관한 준공검사까지 마쳤으나 지성건설로부터 공사비를 받지 못하였다. 이에 피고 1은 청주지방법원 2016차2515호로 지성건설에 대하여 공사대금 29억 5,000만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하는 지급명령을 신청하여 2016. 9. 9. 위 법원으로부터 위 신청을 인용하는 지급명령을 발령받았고, 위 지급명령은 2016. 10. 5. 그대로 확정되었다.
다. 한편, 피고 1은 2016. 7. 21. 주식회사 지평자산관리(대표이사 소외 2)(이하 ‘지평자산관리’라고 한다)와 사이에 특별합의서(갑 제9호증의 2)와 유치권합의 전권 위임장을 각 작성하였는데, 위 각 문서에는 아래와 같은 내용이 담겨 있다(아래에서 갑은 지평자산관리이고 을은 피고 1이다).
1. 을은 충북 청주시 상당구 (주소 생략) ○○ 오피스텔(이 사건 건물을 말한다) 전체에 대한 공사채권자로서, 시행사 ㈜지성건설의 26억의 공사대금 미납을 이유로 준공 이전부터 이 합의서 당일까지도 유효하게 당해 건물을 유치점유하는 자이다.2. 을은 갑이 을을 전권대리하여 그 공사대금과 관련된 유치권합의를 보는 권한을 가짐을 확인한다. 따라서 을은 갑을 배제하고 제3자와 유치권합의를 할 수 없다. 그에 위반한 경우 을은 갑을 통해 받은 금액의 3배 배상을 갑에게 한다.7. 갑은 을의 유치점유 상태를 수시로 확인하고, 그 권리가 침해되지 않도록 최대한 협조한다.
라. 소외인은 2016. 11. 7. 지평자산관리의 대표이사로 취임하여 재직하다가 2018. 10. 28. 퇴임하였고, 2019. 11. 7. 다시 대표이사로 취임하여 현재까지 재직 중이다. 위 소외인은 2016. 9. 9. 원고를 설립하여 대표이사가 되었다.
마. 한편, 원고를 양수인으로, 피고 1을 공사업자 대표 겸 양도인으로, 시행사 겸 공사금채무자를 지성건설로 각 기재한 ‘유치권부 공사대금채권 및 유치권의 양도양수계약서’(갑 제2호증의 1, 이하 ‘이 사건 양도양수계약서’라고 한다)가 작성되어 있는데, 본문 내용 중 일부는 아래와 같다.
“갑”과 “을”은 유치권부 공사대금채권 및 유치권의 양도양수에 관하여 다음과 같이 합의한다.제1조(목적) 공사업자 대표 겸 양도인 “갑”(이하 “갑”이라 한다)과 양수인 “을”(이하 “을”이라 합니다) 사이에 지성건설이 발주한 청주시 상당구 (주소 생략) 대 1915 지상 오피스텔(이하 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)의 건축공사(공사명: ○○ 오피스텔 신축공사, 미지급 공사금액 29억 5천만 원)와 관련된 2016차2515 공사대금채권 사건 관련하여 유치권부 공사대금채권, 유치권, 유치권의 목적물에 대한 점유의 양도양수에 관한 사항을 아래와 같이 정함을 목적으로 한다.제2조(공사대금채권 범위) 이 사건 부동산에 관하여 발생한 공사대금채권의 내역은 별지목록 1. 공사대금채권(이하 “이 사건 공사대금채권”이라 한다)과 같다.제3조(유치권 및 유치권의 목적물의 범위) 가. 갑과 을은 갑이 이 사건 공사대금채권의 하도급업체들로부터 이 사건 공사대금채권의 수령 및 유치권행사에 관한 권리를 모두 위임받았고, 현재 이 사건 공사대금채권 및 이를 담보하기 위하여 이 사건 부동산을 점유하면서 유치권을 행사하고 있음을 확인한다. 나. 갑이 이 사건 공사대금채권을 담보하기 위하여 2016. 이 사건 부동산 중 유치권을 행사하고 있는 상가 및 오피스텔은 별지목록 2. 유치권의 목적물(이하 “이 사건 유치권의 목적물”이라 합니다)의 범위와 같다.제4조(유치권부 공사대금채권 및 유치권의 양도양수의 범위) 갑은 이 사건 공사대금채권 및 유치권의 관리, 담보, 양도에 관한 모든 권리 및 이 사건 부동산 중 이 사건 유치권의 목적물인 상가 및 오피스텔의 점유를 을에게 양도하기로 한다.제5조(공사대금채권의 양도양수) 가. 갑은 2016.을에게 이 사건 공사대금채권 일체를 양도한다. 나. 갑은 2016.까지 이 사건 공사대금채권의 양도양수에 관하여 시행사 병 및 이해관계인들(이하 “원수급자 등”이라 합니다)에게 이 사건 공사대금채권의 양도양수의 통지를 내용증명 및 도발증명주1)으로 각 통지한다. 다. 갑은 이 사건 공사대금채권의 양도양수에 관한 위 통지의 권한을 을에게 포괄적으로 위임하고, 을은 갑을 대리하여 이 사건 공사대금채권의 양도양수에 관한 통지를 원수급자 등에게 각 통지 할 수 있다.제6조(유치권의 양도양수) 가. 갑과 을은 갑이 2016. 현재 이 사건 공사대금채권을 담보하기 위하여 이 사건 부동산 중 이 사건 유치권의 목적물을 직접 또는 간접적으로 점유하면서 유치권을 행사하고 있음을 확인한다. 나. 갑은 2016. 을에게 이 사건 공사대금채권을 담보하기 위하여 현재 이 사건 부동산 이 사건 유치권의 목적물의 직접 또는 간접으로 점유를 하면서 행사하고 있는 유치권을 양도한다. 다. 갑은 2016. 까지 을에게 이 사건 부동산 중 유치권의 목적물의 점유를 승계하여 준다. 라. 갑은 이 사건 부동산 중 유치권의 목적물에 관한 유치권 및 점유권이 갑에서 을에게 승계되었다는 내용을 포함하는 내용증명 및 배달증명의 통지권한을 을에게 포괄적으로 위임하고, 을은 갑을 대리하여 원 수급자 등에게 유치권 및 점유권이 양도되었다는 사실을 각 통지할 수 있다.2016. . .
바. 주식회사 하이트로닉스는 피고 1을 상대로 ‘이 사건 건물에 관한 피고의 유치권은 존재하지 아니함을 확인한다’는 내용의 유치권 부존재 확인 소송을 제기하였는데, 위 소송의 항소심(대전고등법원 청주재판부 2018나2258)에서 위 법원은 2018. 10. 30. ‘피고 1은 이 사건 건물과 관련하여 29억 5,000만 원의 공사대금채권을 보유하고 있고, 그 채권을 담보하기 위하여 2012. 10.경부터 현재까지 이 사건 건물을 적법하게 점유하고 있다’는 이유로 피고 1이 이 사건 건물에 관한 유치권을 보유하고 있음을 인정하는 취지의 판결을 선고하였고, 위 판결은 2018. 11. 14. 확정되었다.
사. 원고의 대표이사 소외인은 2019. 5. 23. 18:30경 피고 1이 유치권 사무실로 사용 중인 이 사건 건물의 (호수 생략)에서 피고 1을 만나 대화하다가 화가 나 피고 1의 얼굴을 폭행하여 약 14일의 치료가 필요한 상해를 입혔다. 위 소외인은 2019. 5. 24. 23:40경 이 사건 건물의 (호수 2 생략)에 거주하고 있던 피고 1을 다시 찾아가 다시 대화를 하다가 자리를 위 (호수 생략)으로 옮겨 계속 대화를 하였고, 피고 1은 2019. 5. 25. 04:00경 이 사건 건물에서 나왔다.
아. 피고 1은 2019. 5. 25. 21:45경 이 사건 건물의 앞길에서 원고 측 직원들과 유치권 문제로 다투다가 벽돌을 던져 위 (호수 생략) 유치권 사무실 유리창을 손괴하고 원고 직원에게 상해를 입혔다. 피고 1은 2019. 5. 29. 04:30경 약 30명의 용역직원들을 데리고 와서 유리로 된 출입문을 따고 이 사건 건물의 내부로 진입한 다음 같은 날 05:07경 이 사건 건물에 있던 원고 직원들을 모두 밖으로 내보냈고, 이후 종전에 원고가 설치하였던 보안설비의 전원을 차단하고 다른 회사에게 경비용역을 맡겨 이 사건 건물로의 출입을 통제하는 등으로 이 사건 건물을 다시 점유, 관리하기 시작하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5, 8, 9, 14, 15, 20, 21, 22, 25, 26호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 7, 11, 20호증의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지
2. 원고의 청구원인에 관한 판단
가. 원고 주장의 요지
① 원고는 2016. 9. 22. 피고 1과 사이에 이 사건 양도양수계약서를 작성하면서 위 계약과 동시에 피고 1로부터 이 사건 공사대금채권과 이 사건 건물에 관한 유치권을 양도 받고 이 사건 건물에 관한 점유도 이전받았고, 2016. 9. 22. 이후 피고 1을 점유보조자로 하여 이 사건 건물을 단독으로 점유, 관리하였다(설령 그렇지 않다고 하더라도 원고는 적어도 2016. 9. 22. 이후 피고 1과 이 사건 건물을 공동 점유하여 왔다). 그러던 중 원고와 피고 1 사이에 다툼이 생겼고, 이에 원고는 2019. 5. 25.에 이르러 피고 1에게 이 사건 건물에서 퇴거할 것을 요청하였으며, 피고 1은 이 사건 건물에서 임의로 퇴거하여 점유보조자의 지위를 포기하거나 원고에게 점유를 이전하여 주었다. 그런데 피고 1은 2019. 5. 29. 새벽경 약 30명의 용역직원들을 동원하여 이 사건 건물에 침입한 다음 원고의 직원을 쫓아내는 방법으로 이 사건 건물에 관한 원고의 점유를 침탈하였다. 점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 점유회수의 청구를 할 수 있고, 이 경우 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 자신이 점유하고 있는 사실과 피고에 의하여 점유를 침탈당한 사실을 주장, 증명하면 되는 것이지 그 목적물에 대한 점유가 본권에 기한 것이라는 점을 주장, 증명할 필요가 없다. 따라서 원고는 민법 제204조 제1항에 기하여 피고 1에 대하여 이 사건 건물에 관하여 점유회수청구를 한다.
또한 피고 2는 피고 1을 도와 용역직원들을 부르고 원고 직원에게 폭행을 행사하는 등 피고 1의 위 점유침탈 행위에 적극 가담하였고 이후 현재까지 피고 1과 함께 이 사건 건물을 직접 점유하고 있으므로, 원고는 불법점유자인 피고 2에 대하여도 이 사건 건물에 관하여 점유회수청구를 한다.
② 원고가 피고 1과 작성한 이 사건 양도양수계약서의 내용, 당시 함께 작성한 특별합의서(갑 제2호증의 4, 이하 ‘이 사건 특별합의서’라 한다)의 내용, 위 양도양수계약 이후의 사정들을 모아 살펴보면 이 사건 양도양수계약은 양도양수의 목적물, 양도양수대금의 액수, 그 지급시기, 지급방법 등 계약 내용의 본질적 사항이나 중요사항에 관하여 양 당사자 사이에 구체적인 의사의 합치가 있는 것이고, 이 사건 양도양수계약서의 일부 약정조항 중 공란인 날짜 부분은 추후 보충이 예정된 공사대금채권의 양도통지 기한 부분을 제외한 나머지 공란 부분의 경우 이 사건 양도양수계약서의 작성일과 같은 날인 2016. 9. 22.로 그 날짜를 해석할 수 있으므로, 이 사건 양도양수계약은 완성된 계약으로 보아야 한다. 그런데 이 사건 양도양수계약서 제6조 제다.항과 이 사건 특별합의서 제2항, 제6항에 의하면 피고 1은 2016. 9. 22. 원고에게 유치권의 목적물인 이 사건 건물의 점유를 승계하여 주기로 약정한 것이므로, 설령 원고가 피고들에 대하여 민법 제204조 제1항에 기한 점유회수청구권을 행사할 수 없다고 하더라도, 피고 1은 위 약정에 따라 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.
나. 판단
1) 전제사실에 관한 판단
앞서 본 바와 같이 원고는 2016. 9. 22. 피고 1과 사이에서 이 사건 양도양수계약서를 작성한 사실이 있음을 전제로 하여 피고 1에 대하여 이 사건 건물의 인도를 청구하고 있다. 반면에 피고 1은 이 사건 양도양수계약서 중 피고 1에 관한 부분은 위조되었다고 주장하고 있으므로, 먼저 이 사건 양도양수계약서 중 피고 1에 관한 부분이 위조되었는지 여부에 관하여 본다.
살피건대, 갑 제6호증의 기재와 제1심 감정인 소외 3의 인영감정 결과에 의하여 인정되는 바와 같이, 국립과학수사연구원은 2019. 10. 8. ‘이 사건 양도양수계약서에 날인된 피고 1 명의 인영과 피고 1의 인감도장의 인영은 동일한 인영일 가능성이 높다’고 감정한 점, 제1심 감정인 소외 3은 ‘이 사건 양도양수계약서에 날인된 피고 1의 인영은 피고 1의 인감도장의 인영과 유사 특징이 보다 많이 관찰되는 동일한 인영으로 사료된다’는 취지로 감정한 점 등을 고려하면 이 사건 양도양수계약서의 피고 1 명의의 인영은 피고 1의 인장에 의하여 현출되었다고 봄이 타당하다.
그런데 사문서에 날인된 작성 명의인의 인영이 그의 인장에 의하여 현출된 것이라면 특단의 사정이 없는 한 그 인영의 진정성립, 즉 날인행위가 작성 명의인의 의사에 기한 것임이 추정되고, 일단 인영의 진정성립이 추정되면 민사소송법 제358조에 의하여 그 문서 전체의 진정성립이 추정되나, 그와 같은 인영의 진정성립, 즉 날인행위가 작성 명의인의 의사에 기한 것이라는 추정은 사실상의 추정이므로, 인영의 진정성립을 다투는 자가 반증을 들어 인영의 날인행위가 작성 명의인의 의사에 기한 것임에 관하여 법원으로 하여금 의심을 품게 할 수 있는 사정을 입증하면 그 진정성립의 추정은 깨어진다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2002다59122 판결 등 참조).
위 법리에 비추어 이 사건 양도양수계약서의 피고 1 명의 인영의 진정성립의 추정이 깨어졌는지에 관하여 본다. 제1심 증인 소외 4, 소외 5의 각 증언에 의하면 소외 4는 제1심 법정에서 ‘원고의 대표이사 소외인이 2017년경 증인에게 인감증명서를 주면서 도장을 파오라고 지시하여, 삼보프라자 건물 1층 입구에 있는 △△도장이라는 점포에서 위 인감증명서와 인영이 동일한 인장을 만들어 소외인에게 주었다. 누구의 인감증명서인지는 모른다’는 취지로 증언하였고, 소외 5는 제1심 법정에서 ‘2019. 5월 초경 감정평가를 위하여 이 사건 건물에 갔다가 피고 1에게 이 사건 양도양수계약서를 보여준 적이 있는데, 당시 피고 1은 이 사건 양도양수계약서에 자기의 도장을 날인한 적이 없다고 말하였다’는 취지로 증언한 사실이 인정된다.
그러나 갑 제17, 25, 26, 29호증의 각 기재에 의하여 인정되는 다음의 사실과 사정들, 즉 ① 위 △△도장이라는 점포를 운영하는 소외 6은 ‘소외 4라는 사람에게 도장을 위조해 준 적이 없다. 본인은 인감증명서의 인영이나 의뢰인이 가지고 온 도장의 인영과 똑같이 도장을 파줄 수 있는 기술을 가지고 있지 않다’는 취지로 사실확인서를 제출한 점, ② 위 소외 4는 2019. 5. 29. 피고 1의 지시를 받아 피고 1이 이 사건 건물에 대한 점유를 회복하는 데 관여하였던 사람이므로 소외 4에게는 피고 1을 위하여 유리한 증언을 할 동기가 있다고 보이는 점, ③ 이 사건 양도양수계약서에는 피고 1 본인이 2016. 9. 22. 11:49경 청주시 청원구 우암동 주민센터에서 발급받은 피고 1의 인감증명서가 첨부되어 있는 것으로 보이고, 이와 관련하여 피고 1은 수사기관에서 ‘소외인의 소개로 허현 변호사를 만나 민사소송을 진행하는 과정에서 소외인이 소송위임에 필요하다고 하여 소외인에게 인감증명서를 건네줬다’고 진술하였으나, 피고 1이 허현 변호사를 선임하여 주식회사 하이트로닉스가 제기한 유치권 부존재확인 소송에 응소했던 시점은 2017. 3.경이므로 피고 1이 소외인에게 인감증명서를 주었다고 주장하는 일시와 경위가 객관적 상황과 부합하지 않고, 달리 피고 1은 원고 측이 본인의 2016. 9. 22.자 인감증명서를 소지하고 있는 경위를 제대로 설명하지 못하고 있는 점, ④ 피고 1은 원고의 대표이사 소외인을 이 사건 양도양수계약서에 대한 사문서위조 및 행사, 사기 등으로 고소하였으나, 대전지방검찰청은 2020. 2. 27. 소외인에 대하여 혐의없음(증거불충분) 처분을 한 점 등을 고려하면, 앞서 본 소외 4와 소외 5의 각 제1심 증언과 그 밖에 피고 1이 제출한 증거들만으로는 이 사건 양도양수계약서 중 피고 1 이름 옆의 인영이 피고 1의 의사에 기하여 날인된 것이 아니라는 사실을 인정하기 부족하며 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 이 사건 양도양수계약서 중 피고 1에 관한 부분은 그 성립의 진정도 추정된다고 할 것이다. 이를 다투는 피고들의 주장을 받아들일 수 없다.
2) 원고가 피고 1의 점유침탈을 이유로 민법 제204조 제1항에 기하여 점유회수청구를 할 수 있는지 여부
가) 원고가 2016. 9. 22.부터 2019. 5. 25.까지 이 사건 건물을 단독으로 점유하거나 피고 1과 공동으로 점유하였는지 여부
원고는 2016. 9. 22. 피고 1과 사이에 이 사건 양도양수계약서와 이 사건특별합의서를 작성하면서 위 날짜에 원고가 피고 1로부터 이 사건 건물에 관한 점유를 이전받기로 약정하였고, 실제로 2016. 9. 22.부터 2019. 5. 25.까지 원고가 이 사건 건물을 점유하였다고 주장한다.
그러나 앞서 든 증거, 갑 제14, 17, 18호증, 을 제14 내지 16, 27호증의 각 기재, 제1심 증인 소외 4의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음의 사실과 사정들, 즉 ① 이 사건 양도양수계약서 제6조의 제다.항은 ‘피고 1은 2016. ________ 까지 원고에게 이 사건 부동산 중 유치권의 목적물의 점유를 승계하여 준다.’라고 정하고 있는바, 이에 의하면 피고 1의 원고에 대한 이 사건 건물에 관한 점유승계일이 공란으로 되어 있는 점, ② 원고가 언급하는 이 사건 특별합의서(갑 제2호증의 4)의 제2항은 ‘피고 1은 원고에게 그 공사금 채권과 유치점유 일체를 양도한 바 있다’고 정하고 있고 제6항에는 ‘피고 1은 자유로이 유치현장을 출입하며 점유보조자의 역할을 할 수 있다’고 정하고 있으나, 위 특별합의서라는 문서는 피고 1이 그 진정성립을 부인하고 있고 원고와 피고 1의 인장도 날인되어 있지 아니하는 등 원고가 제출한 증거들만으로는 그 진정성립을 인정하기 어려워 원고의 위 주장을 뒷받침하는 증거로 삼을 수 없는 점, ③ 원고는 제1심의 2021. 3. 2.자 준비서면(제8~12쪽) 및 당심의 2021. 12. 31.자 준비서면(제2~10쪽)에서는 ‘이 사건 양도양수계약서를 작성한 2016. 9. 22. 이후 원고는 피고 1과 공동으로 이 사건 건물을 점유하다가 2019. 5. 25. 04:00경 피고 1이 이 사건 건물을 나가면서 원고 단독으로 이 사건 건물을 점유하기 시작하였다’는 취지로 주장하다가, 당심의 2022. 4. 12.자 준비서면(제12~14쪽)에서는 ‘원고와 피고 1은 2016. 9. 22. 이 사건 양도양수계약서를 작성하면서 원고가 이 사건 건물을 단독으로 점유하기 시작하였고 피고 1은 점유보조자에 불과하였으며 2019. 5. 25. 원고는 피고 1을 이 사건 건물에서 내보냈다’는 취지로 진술하여, 제1심부터 당심까지의 소송의 진행 과정에서 이 사건 건물에 관한 원고의 점유 형태를 번복하는 모습을 보였고, 반면에 피고 1은 대전고등법원 (청주)2018나2258 사건의 판결에서 ‘피고 1은 2012. 10.경부터 현재까지 이 사건 건물을 적법하게 점유하고 있다’고 판단되었는바, 이에 의하면 원고가 실제로 2016. 9. 22.부터 이 사건 건물을 점유한 것인지 의심스러운 점, ④ 원고가 2016. 11. 10. 주식회사 에이디티캡스 동청주지사와 사이에 계약기간을 2016. 11. 13.부터 2019. 11. 12.로 정하여 이 사건 건물에 관한 경비계약을 체결하였고, 위 계약에 따라 이 사건 건물에 CCTV가 설치된 사실이 인정되기는 하나, 제1항에서 본 바와 같이 피고 1과 지평자산관리 사이에 체결된 특별합의서(갑 제9호증의 2) 제7조에 의하면 ‘지평자산관리는 유치점유 상태를 수시로 확인하고, 그 권리가 침해되지 않도록 최대한 협조한다’고 정하여 지평자산관리에게 피고 1의 유치권의 침해를 방지할 조치를 취할 의무를 부여하고 있고, 원고의 대표이사 소외인은 위 경비계약 체결 당시 지평자산관리의 대표이사이기도 하였으므로, 소외인이 원고 명의로 이 사건 건물에 관한 경비계약을 체결하였다는 사정만으로 원고가 2016. 9. 22.부터 이 사건 건물을 점유하고 있었다고 인정하기 부족한 점, ⑤ 소외 4는 제1심 법정에서 ‘소외인이 2016년경 이 사건 건물의 점유에 관여하기 시작하였고, 소외인이 증인에게 “이 사건 건물을 피고 1과 공동 점유하기로 했으니 CCTV를 설치하여 잘 감시하라”고 지시하여, 이 사건 건물의 여러 곳에 CCTV를 설치해 놓고 대전에 있는 사무실에서 모니터로 CCTV 촬영 영상을 지켜보면서 관리를 하였다’는 취지로 증언하였으나, 위 증언만으로는 원고가 이 사건 건물 전체를 점유하였는지, 점유하였다면 언제부터 언제까지 점유하였다는 것인지 알 수 없는 점, ⑥ 소외 7은 ‘2016. 9. 22. 이 사건 양도양수계약서를 작성하면서 특별합의서를 작성하였고, 원고가 소송 수행과 현장 유치권 유지를 위하여 캡스를 설치하였으며, 피고 1이 원고의 점유보조자로서 이 사건 건물을 관리하되 원고의 요구가 있으면 현장을 비워주기로 하였다’는 취지의 사실확인서를 제출하고 있으나, 소외 7은 원고의 사내이사로서 원고에게 유리한 진술을 할 동기가 있으므로, 위 사실확인서 내용을 그대로 믿기 어려운 점, ⑦ 피고 1은 청주지방법원 2017타경2284 경매절차에서 이 사건 건물 중 (호수 3~7 생략)을 매각 받은 주식회사 씨엔제이홀딩스에게 2018. 1. 30. ‘이 사건 건물 중 (호수 3~7 생략)에 관한 피고 1의 유치권 점유권리 일체를 포기함을 확인한다’는 취지의 유치권포기확인서를 작성하여 주었는데, 이는 당시 지평자산관리의 대표이사를 겸하고 있던 원고의 대표이사 소외인의 요청에 응한 것으로, 만일 원고가 이 사건 건물을 단독으로 점유하고 있었다면 소외인이 피고 1에게 그와 같은 요청을 할 이유가 없는 점 등을 종합하여 보면 갑 제2, 4호증의 각 기재, 제1심 증인 소외 4의 일부 증언을 비롯하여 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 2016. 9. 22.부터 2019. 5. 25.까지 이 사건 건물을 단독으로 점유하거나 피고 1과 공동으로 점유하였다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장을 받아들이지 아니한다.
나) 원고의 2019. 5. 25. 이 사건 건물의 점유 취득, 이후 피고 1의 점유 침탈
제1항에서 인정한 바와 같이, 원고는 2019. 5. 25. 04:00경 피고 1을 이 사건 건물에서 내보냈고, 피고 1은 같은 날 21:45경 이 사건 건물의 앞길에서 원고 직원들과 유치권 문제로 시비를 벌이다가 돌아갔으므로, 2019. 5. 25. 04:00경부터 원고 측 직원 외에 다른 사람들이 이 사건 건물을 점유하는 것은 사실상 불가능하게 되었다고 봄이 타당하다. 따라서 원고는 2019. 5. 25. 04:00경부터 피고 1을 배제하고 이 사건 건물을 단독으로 점유하였다고 인정된다.
그런데 제1항에서 인정한 바와 같이, 피고 1은 2019. 5. 29. 04:30경 약 30명의 용역직원들을 데리고 이 사건 건물에 들어가 그곳에 있던 원고 직원들을 모두 건물 밖으로 내보냈다. 이에 의하면, 피고 1은 당시 이 사건 건물을 단독으로 점유하는 원고의 의사에 반하여 그 사실적 지배를 빼앗은 것이므로, 2019. 5. 29. 05:07경 원고의 이 사건 건물에 대한 점유를 침탈한 것으로 인정된다.
다) 피고 1의 2019. 5. 29.자 점유 침탈을 이유로 원고가 점유회수청구를 할 수 있는지 여부
상대방으로부터 먼저 점유를 침탈당한 반대당사자가 다시 상대방의 점유를 침탈하여 점유를 회수하는 이른바 ‘상호침탈’의 경우, 다시 상대방의 점유를 침탈한 반대당사자의 행위가 민법 제209조의 자력구제의 한계를 벗어나서 위법한 것이더라도, 상대방의 점유는 먼저 반대당사자의 점유를 침탈하여 개시한 것으로 피침탈자인 반대당사자에 대한 관계에서는 하자 있는 점유에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 이상 먼저 점유를 침탈한 상대방은 일방에 대하여 점유회수를 소구할 수 없다{서울고등법원 2021. 8. 18. 선고 2020나20267(본소), 2021나20097(반소) 판결, 대법원 2021. 12. 16. 자 2021다22251(본소), 2021다22268(반소) 판결 참조}.
앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 아래와 같은 사실과 사정들을 위 법리에 비추어 살펴보면, 원고가 먼저 이 사건 건물의 점유자인 피고 1의 점유를 침탈한 이상 피고 1의 점유회수행위가 원고에 대하여 점유침탈에 해당한다는 점을 이유로 원고가 피고 1에 대하여 점유회수청구를 할 수 없다고 봄이 상당하다. 따라서 원고의 이 부분 청구원인 주장을 받아들일 수 없다.
① 피고 1은 2019. 5. 23. 원고의 대표이사 소외인과 전화 통화하면서 ‘주변에서 이 사건 건물에 대한 유치권에 대하여 얼마를 지급해주면 합의를 볼 것이냐는 문의가 많은데, 50억 원 아니면 아무하고도 합의를 보지 않겠다’고 말하여, 자신에게 50억 원을 주지 않는 이상 이 사건 건물에 관한 유치권을 그 누구에게도 이전해줄 의사가 없다는 점을 밝혔다. 또한 피고 1은 2019. 5. 28. 소외 8과 전화 통화를 하면서는 ‘소외인이 이 사건 건물을 떠나달라고 하였고, 이에 돈을 주면 그냥 나가겠지만 그렇지 않았으니 나갈 수 없다고 하였으나, 이내 이 사건 건물에서 쫓겨났다’는 취지로 말하였는바, 이에 의하면 피고 1은 원고로부터 정당한 대가를 받지 못한 채 2019. 5. 25. 04:00경 이 사건 건물에서 나올 수밖에 없었던 것으로 보인다. 그 밖에 원고가 피고 1과의 합의 하에 2019. 5. 25. 04:00경부터 이 사건 건물을 단독으로 점유하기 시작하였다는 사실을 인정할 증거도 없다.
② 원고의 이 사건 건물에 대한 점유의 개시는 별도의 독립적인 권원이나 본권에 기하여 이루어진 것이 아니다. 그리고 위에서 본 바와 같이 피고 1이 임의로 이 사건 건물에 관한 자신의 점유를 중단하고 원고에게 이 사건 건물을 인도하여 그에 관한 점유를 이전하여 주었다고 볼 수도 없다. 따라서 원고가 2019. 5. 25.경 피고 1의 의사에 반하여 그를 배제하고 이 사건 건물에 관하여 단독으로 점유를 개시한 것은 피고 1에 대하여는 점유의 침탈이라고 볼 수 있다.
③ 앞서 본 바와 같이 원고는 피고 1이 이 사건 건물을 점유하고 있다는 사실을 잘 알면서 무단으로 피고 1의 점유를 침탈하였음에도, 피고 1이 다시 원고의 점유를 침탈하여 점유를 회수하였다는 이유로 피고 1을 상대로 점유회수를 구하고 있다. 이는 원고 자신의 침탈행위로 초래된 상황을 이익으로 원용하여 피고 1에 대하여는 위 침탈로 인한 결과를 수용할 것을 요구하고, 법원으로부터는 위와 같은 불법적 권리침해의 결과를 승인받으려는 것으로 정의관념에 반한다. 또한 원고가 피고 1의 의사에 반하여 그의 점유를 무단으로 배제하였음에도 점유회수청구를 인정할 경우, 원고에게 자신의 침탈행위가 있기 전보다 더 많은 권리를 부여하는 부당한 결과가 초래된다.
④ 점유의 침탈 또는 방해의 상태가 일정한 기간을 지나게 되면 그대로 사회의 평온한 상태가 되고 이를 복구하는 것이 오히려 평화질서의 교란으로 볼 수 있게 되어 일정한 기간을 지난 후에는 원상회복을 허용하지 않는 것이 점유제도의 이상에 맞는다(대법원 2002. 4. 26. 선고 2001다8097, 8103 판결 참조). 그런데 원고의 이 사건 건물에 대한 단독점유는 2019. 5. 25.경부터 2019. 5. 29.경까지 약 4일 정도 이루어진 것에 불과하여, 원고의 점유침탈 상태는 일정한 기간을 지나서 사회의 평온한 상태가 되었다고 볼 수 있을 만한 상태에 이르지 못한 채 다시 침탈되었다. 반면 피고 1은 2012. 10.경부터 2019. 5. 25.경까지 장기간 이 사건 건물을 점유하였고, 잠시 점유를 상실하였다가 2019. 5. 29.경 다시 점유를 탈환하여 현재까지 이 사건 건물을 계속 점유하고 있다. 이러한 사정을 고려하면, 불법으로 일시 취득했던 원고의 점유보다는 이미 어느 정도 사회의 평온한 상태에 이른 피고 1의 점유를 보호하는 것이 점유제도의 이상에도 맞는다.
3) 원고와 피고 1 사이의 약정에 기한 원고의 점유이전청구권 인정 여부
가) 원고는 이 사건 양도양수계약서가 그 공란 부분에 백지보충이 필요 없는 완성된 계약이고 이 사건 특별합의서(갑 제2호증의 4)가 원고와 피고 1 사이에 효력이 있음을 전제로, 피고 1이 이 사건 양도양수계약서 제6조 제다.항과 이 사건 특별합의서의 제2항, 제6항에 따라 2016. 9. 22. 원고에게 이 사건 건물의 점유를 이전하여 주기로 약정하였다고 주장하고 있다.
나) 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 다툼이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2017. 2. 15. 선고 2014다19776, 19783 판결 등 참조).
다) 구체적 판단
제1항에서 인정한 바와 같이 이 사건 양도양수계약서에는 제5조의 공사대금채권의 양도일 및 공사대금채권의 양도통지 기한, 제6조의 이 사건 건물에 관한 유치권의 양도일, 유치권의 목적물인 이 사건 건물의 점유승계 기한, 이 사건 양도양수계약서의 작성일 란에 각 ‘2016’이라는 숫자만 기재되어 있고 나머지 월과 일 부분은 공란으로 되어 있다. 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실과 사정들을 종합하면, 원고의 주장이나 제출한 증거들만으로는 이 사건 양도양수계약서가 계약서의 공란 부분에 관한 보충이 필요 없는 완성된 계약이라는 사실 및 이 사건 양도양수계약서 제6조 제다.항과 이 사건 특별합의서의 제2항과 제6항에 따라 피고 1이 2016. 9. 22. 원고에게 이 사건 건물의 점유를 승계하여 주기로 약정하였다는 사실을 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 원고의 이 부분 청구원인 주장도 받아들일 수 없다.
① 원고는 앞서 본 이 사건 양도양수계약서 중 공란인 날짜 부분과 관련하여, 당심에서 제출한 2022. 4. 12.자 준비서면에서 ‘이 사건 양도양수계약서 제5조의 공사대금채권의 양도일은 계약서의 작성일인 2016. 9. 22.이고 공사대금채권의 양도통지 기한은 추후 보충을 필요로 하는 부분이며, 제6조의 이 사건 건물에 관한 유치권의 양도일은 계약서의 작성일인 2016. 9. 22.이고 유치권의 목적물인 이 사건 건물의 점유승계 기한은 추후 보충을 요하나 이 사건 특별합의서 제2항, 제6항에 따르면 계약서 작성일인 2016. 9. 22.이다’라는 취지로 주장하고 있다. 그러나 원고는 제1심에서 제출한 2021. 3. 2.자 준비서면(제6~8쪽)에서 ‘원고와 피고 1은 이 사건 양도양수계약서에서 양도양수하는 공사대금채권과 이 사건 건물에 관한 유치권의 양도양수 시점 및 이 사건 건물에 관한 점유승계 기한을 구체적으로 특정하지 아니하고 백지로 하였고 피고 1이 원고에게 그에 관한 보충권을 부여하였다. 이와 같이 양도양수 시점을 특정하지 아니한 것은 원고 측이 유치한 투자자가 경매에서 낙찰을 받으면 그 낙찰자로부터 양도양수대금 26억 원에 전체면적에서 낙찰호수가 차지하는 면적의 비율을 곱한 금액으로 유치권합의금을 받아 피고 1에게 순차적으로 지급하기로 하는 등으로 양도양수대금을 지급하는 것으로 정하였다는 사정이 있었고, 또한 이 사건 양도양수계약서를 작성할 시점에는 시행사인 지성건설의 여러 채권자들이 이 사건 건물에 관하여 강제경매신청을 하고 있었을 뿐만 아니라 근저당권자에 의한 임의경매나 배당액 다툼 등이 예상되는 상황으로 매우 혼란스러웠으며, 아직 피고 1의 유치권이 법원의 판결을 통해 인정받지 못하고 있는 상태였으므로, ㉠ 지성건설 또는 분양, 경매 등을 통해 새롭게 건물의 소유권을 확보한 사람 등과 사이에 합의를 통해 유치권 분쟁이 일부 호수별로 순차적으로 해결될 무렵 또는 유치권 분쟁이 일괄적으로 해결되면 그 무렵으로, ㉡ 법원의 확정판결에 의해 유치권이 인정되면 그 무렵으로, 채권 및 유치권의 양도양수시점을 특정하려 하였기 때문이다’라고 기재하여, 이 사건 양도양수계약서에서 양도양수하는 공사대금채권과 이 사건 건물에 관한 유치권의 양도양수일 및 이 사건 건물에 관한 점유승계 기한 부분을 백지로 둔 이유, 백지보충권의 보유자와 그 행사방법을 구체적으로 주장함으로써, 이 사건 공사대금채권과 유치권의 양도양수일 및 이 사건 건물에 관한 점유승계 기한에 관하여 앞서 본 2022. 4. 12.자 준비서면의 내용과는 전혀 다른 사실을 주장하였다. 원고는 원고가 이 사건 양도양수계약서를 해석하는 과정에서 착오가 있어 위 2021. 3. 2.자 준비서면 등에서 잘못 주장한 것이라고 주장하나, 이러한 주장은 선뜻 납득하기 어렵고, 오히려 원고와 피고 1 사이에 원고 주장과 같이 이 사건 양도양수계약서 중 공란 부분의 날짜를 2016. 9. 22.로 약정한 사실 자체가 없기 때문에 원고가 종전에 위와 같이 주장한 것일 가능성을 배제할 수 없다.
② 이 사건에서 원고의 최종적인 주장과 같이 이 사건 양도양수계약서의 공사대금채권의 양도양수일과 이 사건 건물에 관한 유치권의 양도양수일 및 이 사건 건물의 점유승계 기한이 계약서의 작성일과 동일한 2016. 9. 22.이라면, 원고가 피고 1로부터 양수하기로 하였다는 공사대금채권과 유치권의 양도양수일자, 유치권 목적물의 점유승계일자가 이 사건 양도양수계약서에서 차지하는 중요성, 채권양도나 점유이전에 관한 문서의 작성에 관한 사회일반의 거래현실 등을 고려할 때 원고와 피고 1이 위와 같은 일자를 공란으로 둔 채 이 사건 양도양수계약서를 작성하였다는 것은 매우 이례적이다. 원고는 이 사건 양도양수계약서의 문구를 작성한 원고의 법무이사 소외 7에게 평소 각종 서류의 날짜를 공란으로 두는 버릇이 있었고 이러한 버릇으로 인하여 이 사건 양도양수계약서의 날짜 부분도 공란으로 둔 것일 뿐 특별한 이유가 없었다고 주장하나, 이와 같은 경위 설명만으로는 이 사건 양도양수계약서의 공사대금채권의 양도양수일과 이 사건 건물에 관한 유치권의 양도양수일 및 이 사건 건물의 점유승계 기한을 공란으로 둔 이유를 납득할 수 없다.
③ 이 사건 양도양수계약서에는 피고 1이 보유한 공사대금채권의 원고에 대한 양도금액 및 양도금액의 지급시기와 지급방법에 관한 내용이 전혀 정하여져 있지 아니한바, 채권양도계약과 유치권양도계약을 체결하면서 그에 관한 계약서에 양도금액과 그 지급시기와 지급방법에 관한 사항을 기재하지 않는 것은 매우 이례적이다. 이에 대하여 원고는, 피고 1이 외부에 양도금액이 알려지는 것을 꺼려하여 양도금액에 관하여는 이 사건 특별합의서(갑 제2호증의 4)로 별도 작성하였다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 위 특별합의서는 그 진정성립을 인정할 증거가 없어 증거로 삼을 수 없을 뿐만 아니라 원고 주장의 사정만으로는 양도양수계약서를 작성하면서 유독 양도금액과 그 지급시기와 지급방법에 관하여만 별도로 특별합의서라는 문서로써 작성하였다는 것이나 그러한 특별합의서를 1부만 작성하여 약정의 일방당사자일 뿐인 피고 1만이 이를 보관하는 것으로 약정하였다는 것 모두 그 이유를 수긍하기 어렵다.
④ 원고는 이 사건 특별합의서 제2항과 제6항의 문언만으로도 채권양도통지의 기한과 이 사건 양도양수계약서의 작성일자를 제외한 이 사건 양도양수계약서의 나머지 날짜 공란 부분이 모두 2016. 9. 22.로 해석된다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고가 언급하는 이 사건 특별합의서라는 문서는 피고 1이 그 진정성립을 부인하고 있고 원고와 피고 1의 인장도 날인되어 있지 아니하는 등 원고가 제출한 증거들만으로는 그 진정성립을 인정하기 어려워 원고의 주장을 뒷받침하는 증거로 삼을 수 없다. 더구나 이 사건 특별합의서는 원고의 주장에 의하더라도 위 소외 7의 컴퓨터에 저장된 파일을 출력한 것에 불과하고, 그 작성일자도 공란으로 되어 있으며, 원고와 피고 1의 인장이 날인되어 있지도 아니하므로, 위 특별합의서는 원고의 이 부분 주장을 뒷받침하는 증거가 되기 어렵다.
⑤ 원고는 이 사건 양도양수계약의 계약금 명목으로 2017. 1. 26.부터 같은 해 1. 28.까지 피고 1에게 1억 2,000만 원을 지급하였다고 하면서 이러한 사정도 이 사건 양도양수계약이 완성된 계약임을 뒷받침한다는 취지로 주장한다. 갑 제3호증의 1 내지 13의 각 기재에 의하면 원고의 직원 소외 7 명의로 2017. 1. 26.부터 1. 28.까지 피고 1에게 합계 1억 2,000만 원이 지급된 사실은 인정된다. 그러나 앞서 본 바와 같이 이 사건 양도양수계약서에는 양도금액과 그 지급시기와 방법에 관한 내용이 전혀 없고, 원고가 언급하는 특별합의서(갑 제2호증의 4)에도 계약금에 관한 내용이 없는 점, 반면에 피고 1과 지평자산관리 사이에 2016. 7. 21. 작성된 유치권합의전권위임장(을 제9호증의 2)에는 ‘피고 1이 계약금의 일부라도 받기 전에는 위 합의는 효력이 없다’는 내용이 있는 점, 원고와 피고 1 사이에 ‘이 사건 양도양수계약서에 따라 원고가 피고 1에게 위와 같이 1억 2,000만 원을 지급하였다’는 취지의 문서가 작성된 바 없고, 그에 관한 자료도 전혀 제출되지 아니한 점 등에 비추어 보면, 피고 1이 위와 같이 1억 2,000만 원을 받았다고 하더라도 그러한 사정만으로는 위 돈이 이 사건 양도양수계약에 따른 돈이라고 보기에 부족하다.
⑥ 나아가 원고와 피고 1이 이 사건 양도양수계약서 작성 당시 피고 1이 원고에게 이 사건 건물의 점유를 2016. 9. 22.까지 이전하여 주기로 약정하였다면, 원고는 2016. 9. 22.부터 이 사건 건물을 사실상 지배하는 방법으로 점유하였어야 한다. 그러나 위 제2의 나. 2) 가)항에서 본 바와 같이 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 2016. 9. 22.부터 이 사건 건물을 점유하였다고 인정하기 부족하다. 더구나 원고의 대표이사 소외인이나 원고 직원들이 2019. 5. 25. 피고 1을 배제하고 이 사건 건물의 점유를 취득할 때까지 이 사건 양도양수계약서와 이 사건 특별합의서의 약정 조항을 내세워 피고 1에 대하여 이 사건 건물에 관한 점유를 이전하라고 요청한 사실을 인정할 자료도 없다.
다. 소결론
앞서 살핀 바와 같이 원고는 피고 1에 대하여 민법 제204조 제1항에 기한 점유회수청구권 및 이 사건 양도양수계약상 약정에 기한 점유이전청구권을 가지지 못하므로 원고의 피고 1에 대한 청구원인 주장은 모두 받아들일 수 없다. 또한 이처럼 원고가 피고 1에 대하여 위 점유회수청구권을 가지지 못하는 이상, 원고의 피고 2에 대한 청구원인 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 받아들일 수 없다.
3. 결론
그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하여야 하고 제1심판결은 이와 결론이 같아 정당하다. 따라서 원고의 피고들에 대한 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
[별지 생략]

판사 김유진(재판장) 송석봉 김형식